Monday, January 8, 2018

洪水区(flood zone) 小科普

加州以干旱著称,但在湾区也有不少洪水地段,买房子的时候你注意到了吗?
有洪水风险的区域,被称为Flood zone。根据联邦紧急事务管理署(the Federal Emergency Management Agency, FEMA)的分类,洪水风险大致分为三个等级:

高风险区:V或A(每年发生洪水概率高于1%)
中低风险区:B,C或X
未分类区:D

V区
风险等级最高的区域,通常在临海的一线位置。由于海平面上升趋势,V区风险将更高。如果你的房子处于V区,根据政府规定,你必须购买洪水保险。同时,你的房屋设计也有要求,比如底层架高,底层以下空间不得住人,电力、水管等设施必须高于洪峰基线(BFE)等。

A区
风险等级小于V区,但仍处于高风险等级,通常位于湖、河、溪等流水边。同样,此区内的房子也必须购买洪水保险。A区等级在地图上还分为AE, AH, AO, AR, A99等,它们的风险等级相同,区别在于房子被淹的方式不同。
处于A区的房子同样对建筑设计有限制,比如不得建造地下室等等。

B、C、X区
位于1%洪水区外,风险等级相对较小。其中X区风险最小,每年发生概率低于0.2%这些区内的房子不强制购买洪水保险。

房子位于洪水区,有何影响?
每年发生概率为1%的洪水区,有时也被称为“百年一遇洪水区”。但实际上,这样的洪水在百年内可能发生多次。据统计,在每年1%概率的洪水区内,在30年抵押贷款期内发生洪水的概率为26%。因此从居住角度看,洪涝期间房子需要特别注意。经济角度看,如果你居住在洪水高风险区,并且房子仍在进行抵押贷款,那么政府将强制购买洪水保险。而在中低风险区,此项保险就不是必须。从房子本身价值看,房子的翻新,重建,再销售等均会受到影响。

湾区哪里是洪水区,怎么查房子的洪水风险?
Palo Alto, Mountain View, Sunnyvale均有不少A区,也许比你想象的更多。 FEMA绘制了
洪水风险等级地图,你可以直接在其网站上查询。链接:
http://fema.maps.arcgis.com/home/webmap/viewer.html?useExisting=1

需要注意的是,这些区域的等级并不是固定不变的。联邦政府会定期对洪水风险等级地图进行更新,可能将一些新地区划入洪水高发区。也有屋主申请将房子从高风险区划出的先例。
当然,也欢迎你随时咨询Cathy, 我将尽量帮助你解答关于房子的疑问。

注:洪峰基线海拔:在发生每年1%概率的洪水期间,洪水水位预计可上升的高度。(Base Flood Elevation, BFE)。

No comments:

Post a Comment