Saturday, August 19, 2017

由湾区的“天价”房想到的

最近大家被湾区出现的“最贵”屋刷屏了。这个只有1400多尺的,四居室的Fremont 的独立屋,竟然标价$1099 Million ,可能是Listing Agent多敲了几个零。但是这个引发的讨论是Redfin的估值究竟准不准。从下图可以看出,对于这个“天价”房,Redfin也估出了一个天价,是不是有点不靠谱?



其实这些网站的估值背后必然有他的算法,或者简单滴说有个计算公式(formula)。 对于每个不同的房子,把相应的参数输入就可以得到一个估值。而从这个天价房也不难看出,房子的listing price 是这里边的一个重要参数。Cathy曾经把Sunnyvale附近的房子的Redfin Estimate和listing price做了一下比较,大约是Estimate比listing price高个10%-20%(这个值在不同地区,不同时间是不一样的)。

当然这个计算肯定不是完全依赖于listing price的,还会加入附近相似房屋的售价,房屋在网站上的点击量(当然,这里边应该加入了对不同IP地址的鉴别,所以自己在一台电脑上狂点也不怎么会提高一个房子的估值 :-),和其他一些相关的变量来加以调整。

这样的估值准确吗?Cathy认为不是很准确的。在解释理由之前,先看一个新闻。Zillow的CEO Spencer Rascoff卖他自己的房子的时候,其最后的售价比Zillow Estimate低了40%。 (图片来自inman news)可能从那以后,Zestimate 大幅下调了他的估值,现在同一个房子的估值,Zestimate都比Redfin Estimate低不少。




Cathy认为这些估值对一个了解一个区域的房价情况,或者一段时间的房价走势可能有些参考作用,但是对于一个具体房屋还是不准确。因为像Redfin那样把listing price的权重放的那么大,可是每个listing agent的风格是不一样的,有的就是喜欢写钓鱼价,有的就标比较实在的价格。如果用同样的算法,算得就不准了。而且房屋的条件,floor plan,学区,甚至有没有路冲,都对一个房子的估值有着直接的影响。而这些因素很多还是要人来看,具体情况具体分析的。所以在实战中,Cathy还是老老实实滴做传统的CMA(Comparative Market Analysis)。 

另外,房子的估价和最后售价还不是一个概念,在seller market下,僧多粥少,hot area的房子常常都是bid war。所以一个具体的房子还要看最后的interest level才能大概估计实际的售价。这又是一个技术讨论话题了,以后再说。

现在人工智能越来越火,Cathy也相信,如果能够把更多的影响房屋价格的因素都放入算法中,这些网站的估值也会越做越准的。Zillow今年也宣布了“Zillow Prize”。如果谁能够提高Zestimate Algorithm,他们有100万美金的奖励。有兴趣take this challenge吗?  

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Friday, August 4, 2017

买房搬家指南

经历了火热的房战,终于买到自己喜欢的房子。很多人长舒一口气,心想现在就舒舒服服滴等着拿钥匙吧。但是在搬新家以前还是有一系列工作要做的,计划的越早,越主动。千万不要等搬到新家,发现水电气已经停了。Cathy一般会在房子快要close的时候给客人发个check list,提醒一下在搬家之前应该准备些什么。大家反馈还不错,这里就借花献佛,给公众号的朋友也分享一下。后边的各个城市的Utility 电话可以留作reference,长期有用。


  1. 装修
     进入合同以后,首先要计划一下装修。这个房子打算装修吗?如果要装,是在搬进去之前,还是搬入之后。这个可以和自己的Realtor商量,有些事情最好在房子是空的时候做,比如铺地板,刷油漆,除白蚁;有些事情可以慢慢来,搬入以后也可以不太麻烦地做,比如换窗户,做Landscaping。 想好了,就要尽早联系师傅报价,争取一拿到钥匙,就开工。


  2. 改地址
    最好提前一两个星期去邮局注册 forwarding address. 你可以提前提交申请,但是把forwarding时间写到搬家之后。这样给邮局足够的处理时间。
    相应的把信用卡,银行,DMV的地址都改了。

  3. 保险
    买新的保险,一般需要贷款的同学都会被贷款公司催着在close之前买好保险了,现金买房的同学自己要考虑一下给自己的房子买个保障。 同时,如果老房子有保险的,如果是准备出租,可能需要改变一下保险的保障范围,从homeowner insurance 变成 landlord insurance. 

  4. 学校注册,转学
    如果孩子要转学,最好提前和以前的学校接洽一下,准备好转学的各种文件。 如果要去新的学校注册,很多学校是要最后的closing statement。有时候也接受estimated closing statement before the clsoing。 这个最好早点打听好,尽量先把队排上,以防学校over-flow.

  5. 预约搬家公司
    湾区房市火爆,搬家公司的生意也兴隆。一些口碑好的搬家公司,需要提前预约。

  6. 联系Utilities 公司
    各个城市的Utilies 公司的电话不太一样。一般Cathy根据客人的房子所在城市提供不同的电话。在这里,就把南湾这几个城市的Untilities 电话都列在这里,供大家参考。