湾区房市30年大趋势--解读最新Case-Shiller图

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昨天最新的Core-logic S&P Case-Shiller Index 出炉。理工科背景的我，特别喜欢用数据说话。所以就迫不及待地想要分享一下这些数据图， 因为我觉得这些图是最好的反应湾区包括整个美国的房屋地产的整体走势的图。（和我做过consultation 的同学应该都听我谈过这些图）。

关于Case-Shiller House Price Index (一下简称C-S Index) 先说两句。

1.  这个index 是有两个月的滞后的，比如现在发布的是4月的数据。而Index 的计算是把三个月的数据rolling 一起算的。所以这个index 不是一个好的了解当前市场的数据。需要了解当前市场状况的同学，可以参考我上篇，六月最新市场报告。
2. 4月份的销售数据反应的是30天前进入合同的销售的transactions. 所以下面这些图基本没有反映出这次疫情对房市的影响。
3. C-S 用的不是房子的中位房价。他们按自己的算法，从地域和时间维度上囊括大量数据算出来的反应房屋增值的index. 所以这是一个很好掌握房市的整个发展趋势的参考值，但是对个体的房子的价格不具参考意义。
4. 因为这个index 的计算是需要大量统计数据的，所以看一个很特定的小的区域是不准确的。我们这里看的都是旧金山湾区metro area 的一个趋势图，而不是各个county 和 City的图表。
5. 读图的时候，我们看到的值是一个相对值，而不是绝对的房屋价格。这个相对的值是和2000年一月份价格相比较的值 (2000年一月份的基础值是100)。如果一个点的纵坐标是250，说明那个点代表的房屋价格相比于2000年一月份增值了150%.
6. C-S index 一般分成3个区间，高房价区，中档房价区，低房价区。这三种房子在历史上所经历的起落时间不太一样。当然，我们所在的硅谷地区，多数都属于高价区的房子。

好了，下面看图吧。

 

上面这张图清晰地表现出旧金山湾区和全美房屋增值变化的相关与不同。从图中可以看到在2000年以前，我们湾区和全美的变化趋势是很相似的，2000年dot-com 和后来的financing bubble 中，我们湾区的房屋增值比全美average 要多。但是从2012年以后，这个增值差距拉开的非常大。这可能得益于这几年高科技的蓬勃发展。

 

这张图反映的是旧金山湾区过去30多年的地产增值图。给我们一个比较清晰的概念这些年房子价格的起起落落。这张图告诉我们两个信息：1. 房价不是直线增长的，会有起落。2. 房价也不是一跌就再也回不去了，如果碰到房屋下跌，等一定时间价格还是会回来的。

 

这是不同价格区段的房子的价格变化趋势。但是请注意，南湾大多数区域都是属于高价位区段的，虽然我们可能觉得有些房子是相对便宜的。

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2020 疫情下的湾区房市--六月最新更新

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五月份写完上篇，一直没来得及写下篇。主要是一直在忙着帮客人买卖房子。本来要展望一下未来，现在已经一个月了，直接看看最新的数据和当前的市场状况吧。

这是新上市房屋的数据统计，今年和去年的比较。可以看出冬天都是inventory最低的时候。今年因为新冠病毒，三月中旬开始，新上市listing骤减。后来又持续上升，但是最近上市listing增涨速度有所减缓。总体来说现在的新listing 还是比去年少了不少。这是大家感到市场上的房子不多的原因。 

 

 

如果说上面的图是代表供应方(Supply). 下面这张进入合同的房屋数量统计图，代表的就是需求方（Demand).  同样是，冬天的需求量也是很低的，大家都忙着度假、过节。今年春天的demand开始是比去年春天要强劲的，但是随着3月份新冠的出现，这个需求量骤然降低。但是4月中下旬以后又有强力的回升，过去几周的需求量已经超过了去年同期。

 

所以从统计数据上看，现在的供求关系确实是供应有限，需求强劲。

但统计数据一般还是大面的情况和趋势。这些对于了解一下大概地产走势很有帮助。但房地产还是比较local 的business, 而且湾区的房市变化也很快。 所以很多时候我们需要了解当前市场上最新动态，还需要结合我们在市场上下offer 收集到的一些第一手信息。

最近几周，我们在市场上进行买卖交易的感觉有两点。(这里主要是南湾几个城市的资料）

• 市场回暖比较明显
• 市场还是有些mix

市场的回暖主要表现在 

1. 新上市的房子卖的比较快了。又开始出现multiple offers 竞争的情况。这一周我客人参与的有两个房子都是收到了10+ offers。
2. 以前在市场滞销的房子，现在开始卖掉了，而且听说卖的价格还不错。有一个我们觉得定价有点高的房子，因为在市场上有两周了。我们想要等一下，下一个low ball offer，结果人家收到一个low ball offer 以后，几家在观望的买家都交了offer，最后又bid 到我们认为有点高的listing price.

市场还是有些mix. 有些房子很火，但还是有房子还是问的人比较少。（我觉得这是比较正常的市场。只有在过热的房市下，才会是每个房子都一堆人抢，我觉得那是不正常的。）

现在特别抢的房子主要是两种

1. 美貌又没有硬伤的房子，move-in ready, 又标价不高。这种别看标价不高，经过10+ offer 的争抢，价格总是卖的高高的。
2. Fixer Upper 而且标价比较低。很多投资者本来预计疫情会导致房价下跌，都准备好了钱想要抄底。可是一直没有出现明显下跌。所以对于fixer upper 抢的人还是很多。这周一个Fixer Upper, 有漏水，地基裂缝等诸多问题。结果还是在上市48小时，就收到4个offer，成交价远高于标价。

在这样的市场下，Cathy 的小提示。

所以，如果您是卖家，尽量要把房子先做一下整理，漂亮的房子总是能吸引更多的买家。并不是说你要花很多钱做大的装修，可以考虑cost vs value. 做些花钱不多，但是比较能够提升颜值的项目。这周pending 的两居一个小联排，硬是比上周同一小区的pending的三居联排卖价还高。关键是装修不一样。另外标价上要做好功课，这个也很关键。 

如果您是买家，可以考虑一下某些需要一些装修的房子，用发展的眼光看房子。虽然自己装修会累一些，但是可能拿到的价格会好不少。

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Santa Clara 投资新盘介绍

​

今天想给大家介绍一个位于Santa Clara的一个特别的新房。

 

新盘叫Catalina，主打三层Townhome，其中有两个户型叫Live/Work Units就是我们今天要介绍的重点。

 

这个Live/Work特别之处在于是commercial和residential的混合Zoning，简单说就是一楼是临街门面；楼上是生活住宿区；在我们看到的新盘中，这种户型并不常见，所以很有潜力：适合很多需要Home Office的人，或者说会满足又有住家需求又有对外办公需求的住户。 

 

需要指出的是，这个门面是作为办公室使用而不能是人流量很大的比如餐饮/美容美发/商店/等；CC&R批准的用途有诸如会计师，律师，设计师，教员等；如果你的business不属于人流量大的也没在他们范围内的可以报请HOA审批。

 

 

 

 

这个Unit的设计非常好，一共两种户型，都是3卧3.5卫+Bonus Room（办公室），大小稍有差别，但户型类似；都是一楼临街（El Camino)带Patio的房间可作办公室，大扇玻璃门窗朝大街给予生意很大的visibility，户型3的一楼办公室非常宽敞，感觉办个10多人的讲座/会议都没问题；一楼有门可以隔断车库和上二楼的楼梯，将办公和生活区域分隔开来；居住的话从背街的车库进来上二楼就是标准的居住格局：开放式厨房客厅+客卧客卫；三楼主卧主卫+客卧客卫。

 

 

 

下面看看效果图：End unit带玻璃门窗的是稍大的Work/Life Plan 3；中间是正常户型，再往左是稍小一点的Work/Life Plan 2

 

 

 

我们推荐这种户型给投资者是基于以下几个考虑

 

1. 广泛、巨大的需求+并不多的Supply给了投资者很好的机会。有很多independent contractors其实都需要办公场所或者是会客厅/会议室，找专门的商业地产租的话租金不便宜，commute也是问题；相信这种楼下办公+楼上住宿的模式会解决一大批自由职业者的痛点；而因为涉及到了商业出租，这种商住两用的租金肯定也会比普通residential rental租金高；而且放眼周围这种类型的新房房源非常少，不但对租金有利，对之后Resale也是非常有利；另外商住两用的性质也给这种房子带来了更多的升值潜力。

 

2.  今年初市场开始火的时候这个盘也开始火起来，由于买家众多，买其他户型都需要抽签；据说他们正当时准备以高于正常居住户型几万刀推出这个Live/Work户型结果Covid-19/SIP一下子就Freeze了新房市场，所以他们仅以residential units价格推出了这户型；小区很多其他户型的房子因为在靠近小区里面的位置而有Up to 75K的Lot Premium，而这个户型因为全部在临El Camino街上所以几乎没有或者很少的Lot Premium，但对于需要临街门面的住户来说这恰恰是最好的安排，所以性价比来说不错。

 

 

3.  另外这个盘位置不错，位于Santa Clara比较中间的位置，去各大科技公司都方便，周围商业配套也不错，餐饮，旅馆，零售应有尽有，小区门口据说就有谷歌班车和公汽站。

 

4.  HOA比较低：$211 at build out （以seller数据为准）。

 

 

另外虽然这种户型对投资者开放，但也有一定限制，比如不能分开出租办公/生活区域；不能做airbnb等等。

 

总之，这种新颖的新房有着很不错的市场需求，用residential的钱半脚踏入商业地产，不但租金回报比普通residential更好，升值也比纯粹的residential潜力更大，趁现在疫情价给自己来一套商住两用投资房吧。目前两种户型售价1.34-1.4M不等，我们跟Sales保持了良好的关系，还可以尽量帮你砍价！

 

最后值得一提的是如果你自己就是小业主或者上文提到的诸如会计师、艺术家、律师、Tuto、设计师、保险师等等也可以考虑自己买一套这种房子，那就可以实现天天Work From Home啦！会见客人在窗明几净的办公室，方便又好找；另外Home Office可能也会在房贷上有税务的优惠喔（具体税务问题请咨询会计师）。

 

心动不如行动，此盘详细情况欢迎联系Kate！

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San Jose 投资新盘介绍

 

​新盘名称：Capitol

Builder：Pulte

位置：Berryessa 95133

户型：大概分为四类；三层Townhome+双车库；3-4卧室；2.5-4个卫生间

 

为什么适合投资？

 

1. Number不错；目前有20K incentive+20Kcredit，如果选用他们自己的mortgage公司。

       

举例：Haven Plan 1, 3房3卧（其中两个是suite 套间）1370尺，前后双车库，原价850K，Lot premium+装修50K 所以最后总价900K（价格根据地点+装修会有变化），目前折扣20K，所以售价880K；如果选择Pulte Mortgage,他们给两万Credit towards closingcost（这个盘average closing cost12K-14K),剩下大几千你可以prepaid up to 12个月HOA或者 buy down mortgagerates.

 

 

 

 

如果我们按照40%首付款（现在投资房首付要求比较高）计算；由于利率，房屋保险等case by case所以只能是有个大概number；特别是用他们的credits的话可以减免第一年HOA或者rate会下降所以实际支出可能更少；而这一带的3房Townhome整房出租租金大概在$3300+ ，分租可能总租金更高；buyers you verify costand rental income),这个number虽然租金可能还不能完全打平支出，但已经比较接近了，特别是对新房来说，这个number已经很好了

     

2.  交通方便+生活便利；走路可达VTA车站，VTA几条线分别可去Mountain View，Milpitas，South SJ， Santa Clara等；周围超市餐馆众多；所以容易出租

 

3. 新房超级省心省力；打理少甚至无；基本10年内HOA出special assessments的风险小；房子结构十年warranty；适合不愿意操心太多的地主

 

4. 性价比好，增值潜力不错；不到90万能买3房两车库的townhome在这一带跟次新房比性价比都很不错，3，5年甚至7-8年后想买也是十年以内的次新房，比较受市场青睐，也基本无需再做大的remodel

 

总的来说，一般投资房，现金流和升值是比较难以两全的，但这个新盘这两点平衡得不错，投资额度不算高（相较1M/2M的高价房来说），易招租，风险可控，升值可期，关键全新房对地主要求少，很适合做你的第一个投资房！

 

另外我们这里是以3房户型举例；他们也有四房户型，租金/cost差不多，也可以考虑；目前他们已售一大半，疫情期间人气受损明显所以现在搞活动，但自5月中旬以来买家明显增多，房子走的也快；需要的可以抓紧联系我们；我们带客人在这里买了好几栋，跟Sales关系好，也了解他们的底价，可以在目前基础上尽量帮你们砍价！

 

最后值得一提的是，我们这里介绍给投资者，因为number不错，其实这个盘也适合自住，户型合理，采光不错，小区有公园/playground/garden等；不少户型有patio/阳台；我们有客人就是自住买这里，性价比高，之前他们看的同样Zip的一个两年新2房condo卖了87万；这里这个价格能买到3房Townhome还是很不错的！

 

感兴趣的小伙伴抓紧联系我们实地看房吧!

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HOA 的故事-1

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本来我就是想发个朋友圈讲讲我们和HOA打交道中碰到一些事。不过写着写着，还写的挺多，我想还是发在公众号上，这样可以给更多的人看看。

先说个disclaimer, 不是HOA都不好。HOA 之所以存在，必然是有他的意义。在一个community里边，需要HOA这样的机构帮助管理协调，才能把community 维护好。但是HOA management company 是个第三方机构，主要目的还是赢利，另外运营HOA 的人员流动性很大，监督机制也有限，所以就出现了各种故事。(为了保护隐私，我也都是只分享很久以前已经close 的case)

因为每年买房卖房都要和这个官僚机构打交道，碰到的故事比较多。今天先讲一个吧。当时我代表sellers卖一个Townhouse. 我客人买房的时候房子是按三房买的，因为前任屋主十几年前把一个loft 封起来做成了第三个卧室。这个在city 都有permit, 房子的public record 也是三房。我接手这个case以后也去进一步确认了这些文件。但是客人找不到HOA approval 的文件，不知道是当时没有拿到，还是后来弄丢了。我们查了city 的permit，觉得应该问题不大。毕竟city 是更高的authority。 

但是我们卖房的时候问题就来了。这个小区时要求房子close 之前必须通过HOA 的检查，HOA批准了，才可以close. 关于这个可以参考我以前的文章。我们进了合同就找了HOA来检查，检查的人一来就说我们做了违章建筑，第三间房屋没有通过HOA approval. 我们说是approve 过的，还有city permit。他们说HOA 找不到相应文件，让我们提供。我客人也没有HOA 的approval 文件，我们只能去city 把City Permit 相关的文件提供给HOA。官僚的HOA 还是说不行，必须要要求我们或者拆掉或者重新申请approval. 关于申请材料也很有意思，他们就是按照条文除了要求设计图纸外，还要有structure engineering 的书面文件证明，没有动到承重墙。这个改建其实是把以前的loft 加了一面墙封成了一间房子，根本没有动到以前的墙，更别说承重墙了，但是官僚的人不管这些，要求我们必须提供structure engineering 的证明。我们想也就认了，就是找人去看看出个证明吧。可是，HOA 还告诉我们所有的申请都要board meeting 批准，我问board meeting 什么时候开，我们可以过去提交申请。人家说board 一般3-6个月开一次会，最近刚开过一次。下一次什么时候开就不知道了。这不就是坑人吗？我们这边卖房子能等这么久吗？（大家注意去年下半年，是近几年来房价最低的时候。我们如果真等他们，房子可能真是要少卖不少钱的）

我们实在被逼的没办法，又找HOA说情。HOA说你们也可以先close呀，不过先交个押金$5000, 如果这个问题不能解决，押金不能退还。（我这个时候，觉得这个官僚机构是不是就是想把这件事当个摇钱树，以后每卖一次房都能收点钱？）我的客人这时候 觉得交点钱可以了事也行，就想和HOA交钱了。但问题是我们交了这个钱，还是要通知买家，这个所谓的违章加建问题还是存在的，她们卖房的时候可能还有问题。如果买家知道这个问题，他还会愿意买我们的房子吗？

 

真的是急死人。我只好去找我的客人的前任卖家。好在HOA还有他们很早的联系方式。我试着联系了一下，对方竟然回复了我。我们向对方讲述了经过，对方非常确定滴说是得到过HOA approve的，但是不幸的是那是十几年前的事，他们已经找不到当时的文件了（我就在想，为什么卖房的时候没有把这些文件都提供了呢？反正现在也扯不清是他没有提供给我的seller了，还是我的seller自己弄丢了）我告诉他们，我们希望他们和我们一起找HOA把事情讲清楚。这个前任seller 还算是负责任的人，和我一起找HOA说明情况。可是官僚的HOA 一口咬定找不到approval 文件，就是违章。我的天，这真是逼死人呀。我开始思考怎么和我们的买家解释这件事，才能把transactions 做下去。

就在这山穷水尽的时候，突然迎来了柳暗花明。我们亲爱的前任房主竟然找到了十几年前的一个email, 是HOA 通知他他们的申请的改建被批准的email。虽然没有正式的document，但是这个email 也是强有力的书面证明。我把这email 发给HOA。他们就不再说什么了，开始解释说，他们的人员流动很大，可能文件弄丢了，bla .. bla.. 我真是想把他们骂一顿。可是还是先忍住，让他们把所有的批文做好，我们顺利按时close 了。

教训就是买房的时候要把各种HOA文件要齐，而且做好book keeping. 因为卖房的时候可能要用的。

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