Saturday, August 19, 2017

由湾区的“天价”房想到的

最近大家被湾区出现的“最贵”屋刷屏了。这个只有1400多尺的,四居室的Fremont 的独立屋,竟然标价$1099 Million ,可能是Listing Agent多敲了几个零。但是这个引发的讨论是Redfin的估值究竟准不准。从下图可以看出,对于这个“天价”房,Redfin也估出了一个天价,是不是有点不靠谱?



其实这些网站的估值背后必然有他的算法,或者简单滴说有个计算公式(formula)。 对于每个不同的房子,把相应的参数输入就可以得到一个估值。而从这个天价房也不难看出,房子的listing price 是这里边的一个重要参数。Cathy曾经把Sunnyvale附近的房子的Redfin Estimate和listing price做了一下比较,大约是Estimate比listing price高个10%-20%(这个值在不同地区,不同时间是不一样的)。

当然这个计算肯定不是完全依赖于listing price的,还会加入附近相似房屋的售价,房屋在网站上的点击量(当然,这里边应该加入了对不同IP地址的鉴别,所以自己在一台电脑上狂点也不怎么会提高一个房子的估值 :-),和其他一些相关的变量来加以调整。

这样的估值准确吗?Cathy认为不是很准确的。在解释理由之前,先看一个新闻。Zillow的CEO Spencer Rascoff卖他自己的房子的时候,其最后的售价比Zillow Estimate低了40%。 (图片来自inman news)可能从那以后,Zestimate 大幅下调了他的估值,现在同一个房子的估值,Zestimate都比Redfin Estimate低不少。




Cathy认为这些估值对一个了解一个区域的房价情况,或者一段时间的房价走势可能有些参考作用,但是对于一个具体房屋还是不准确。因为像Redfin那样把listing price的权重放的那么大,可是每个listing agent的风格是不一样的,有的就是喜欢写钓鱼价,有的就标比较实在的价格。如果用同样的算法,算得就不准了。而且房屋的条件,floor plan,学区,甚至有没有路冲,都对一个房子的估值有着直接的影响。而这些因素很多还是要人来看,具体情况具体分析的。所以在实战中,Cathy还是老老实实滴做传统的CMA(Comparative Market Analysis)。 

另外,房子的估价和最后售价还不是一个概念,在seller market下,僧多粥少,hot area的房子常常都是bid war。所以一个具体的房子还要看最后的interest level才能大概估计实际的售价。这又是一个技术讨论话题了,以后再说。

现在人工智能越来越火,Cathy也相信,如果能够把更多的影响房屋价格的因素都放入算法中,这些网站的估值也会越做越准的。Zillow今年也宣布了“Zillow Prize”。如果谁能够提高Zestimate Algorithm,他们有100万美金的奖励。有兴趣take this challenge吗?  

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Friday, August 4, 2017

买房搬家指南

经历了火热的房战,终于买到自己喜欢的房子。很多人长舒一口气,心想现在就舒舒服服滴等着拿钥匙吧。但是在搬新家以前还是有一系列工作要做的,计划的越早,越主动。千万不要等搬到新家,发现水电气已经停了。Cathy一般会在房子快要close的时候给客人发个check list,提醒一下在搬家之前应该准备些什么。大家反馈还不错,这里就借花献佛,给公众号的朋友也分享一下。后边的各个城市的Utility 电话可以留作reference,长期有用。


  1. 装修
     进入合同以后,首先要计划一下装修。这个房子打算装修吗?如果要装,是在搬进去之前,还是搬入之后。这个可以和自己的Realtor商量,有些事情最好在房子是空的时候做,比如铺地板,刷油漆,除白蚁;有些事情可以慢慢来,搬入以后也可以不太麻烦地做,比如换窗户,做Landscaping。 想好了,就要尽早联系师傅报价,争取一拿到钥匙,就开工。


  2. 改地址
    最好提前一两个星期去邮局注册 forwarding address. 你可以提前提交申请,但是把forwarding时间写到搬家之后。这样给邮局足够的处理时间。
    相应的把信用卡,银行,DMV的地址都改了。

  3. 保险
    买新的保险,一般需要贷款的同学都会被贷款公司催着在close之前买好保险了,现金买房的同学自己要考虑一下给自己的房子买个保障。 同时,如果老房子有保险的,如果是准备出租,可能需要改变一下保险的保障范围,从homeowner insurance 变成 landlord insurance. 

  4. 学校注册,转学
    如果孩子要转学,最好提前和以前的学校接洽一下,准备好转学的各种文件。 如果要去新的学校注册,很多学校是要最后的closing statement。有时候也接受estimated closing statement before the clsoing。 这个最好早点打听好,尽量先把队排上,以防学校over-flow.

  5. 预约搬家公司
    湾区房市火爆,搬家公司的生意也兴隆。一些口碑好的搬家公司,需要提前预约。

  6. 联系Utilities 公司
    各个城市的Utilies 公司的电话不太一样。一般Cathy根据客人的房子所在城市提供不同的电话。在这里,就把南湾这几个城市的Untilities 电话都列在这里,供大家参考。



Saturday, July 8, 2017

2017 上半年南湾房市汇报

转眼2017年已经过了一半,回顾上半年房市,可谓增长迅猛。Mountain View, Cupertino 的独立屋的中位价(median price)都已经超过了$2M. Sunnyvale 的中位价也到了$1.825M. 
从Mountain View的曲线可以看到今年上半年涨了很多,中位价从$1.6M 涨到$2.125M. 回顾去年同一时期 (01/2016--06/2016), 价格也涨了不少,只是今年的曲线更陡一些。去年的夏天,因为大选等各种不确定因素,房价有回调。不知道今年夏会怎样。但至少从上一周在Mountain View,Sunnyvale的实战经验来看,房市还是依旧火爆。下面几周不知道会怎么样,我们拭目以待吧!
下面是南湾几个城市的最新数据汇报,大家可以比一比同一区域,不同时间段的曲线,或者同样的月份在不同年份的曲线。 Again,同样的曲线,不同的人会有不同的解释,你看到了什么?欢迎留言讨论哈!





Friday, June 23, 2017

Sunnyvale 最新房市汇报

Sunnyvale差不多是上半年房市增长最快的城市了。94087 好学区的房子屡创新高,West Valley学区的房子,因为地大环境不错,一贯价位比较高,最近更是有几个都超过了$2.5M. Cherry Chase小学的房子这几周也接连出现$2.4M 左右的成交价。(不是说Cherry Chase小学不好,只是这个辖区的房子相对于West Valley区来说,比较小一些,lot也小一些,所以价格一直不如那边高。)

而纯粹的交通房,像94085 和 94089的房子也是涨幅惊人,以前被同学们看不上的小黑屋都开始过米,被装修过的被抢的更高。这里还有提一下那些Townhouse,这两个zip code 的townhouse多是近十年的新房,更得年轻人的青睐。所以这边的townhouse的价格是比独立屋还要高的。

进入暑期以后,房子的Inventory进一步减少。虽然在数量上好想和前几个星期持平,但是硬伤房或者Eichler home 挺多的,去掉这这些房子,可以看的房子确实不多。今天冒着96度的高温,帮客人preview 了94087的几个学区房。



第一个是 1341 Nelson Way. 这个应该是这周Sunnyvale 上市的房子中的明星房了,房子很大,3000+ sqft,全是原配,木有加建。地也不小。学校好,而且地点在一个court里边。房子中规中矩,三个厅都有,楼下有一间卧室和full bath (这个对有老人的家庭太方便了,老人不用爬楼,大家又互相有隐私。)楼上三间卧室,包括主卧房。 如果非要说这个房子不是特别好的地方,就是主卧大门正对着楼里,privacy不太好。另外房子的外观不是很好看,二楼的两个窗户为什么不做成一样的大小?另外几个卫生间都是original conditon,可能需要upgrade一下。这个是Dave Clark的listing,所以listing price不高 $2.188M. 他的风格就是让大家飙高。



第二个房子是 917 Heatherstone Ave. 这个房子是Cumberland 小学,Homestead High,也算学区房吧。 这个房子原始是3个bedroom, 1个bathroom. 后来加建了楼上两个卧室和一个bathroom. 而且车库也被改建为family room,现在只有一个Carport.  因为前院比较大,后院就显得有些小了。房子的condition都是original的。没有一个master suite应该是一个硬伤。但是总体来说房子还是比较大的,有over 2000sqft. 就这个面积的房子来说,listing 价格也不算高 $1.698M.



第三个房子是1418 Galloway Ct. 这是我们办公室同事的listing, Cathy要多讲几句好话;-)  这个location不错,离高速不是很近,也是在一个比较安静的court里的。周围几个邻居是Custom Build的房子,看起来很高大上。房子的size比较小,只有1371 sqft, 但是一层铺开,感觉还不是那么小。都是original的建筑,没有加建。地比较大,有9500 sqft. (这是West Valley这片房子的特点。),前后院大小都不错,后院的草坪挺适合孩子跑着玩的。房子不好的地方是卧室向前院伸出的,可能privacy不太好。但是因为房子本身在一个小court里边,所以影响应该不大。房子也listing at $1.698M。 

Sunnyvale的房市还是像天气一样热,Cathy认为还是供需不平衡造成的,市面上不错的房子太少,而想要在这个区买房的人又比较多。 想想这些年涌入湾区的人有多少,但是基础公路建设基本是零。高速和主要街道在上下班高峰期就像停车场,越来越多的人受不了这样的交通。这恐怕就是这两年交通房这么俏的原因了。

Wednesday, June 21, 2017

Mountain View 最新学区边界划分

经历了18个月的漫长讨论,这周Mountain View的新学区边界划分终于尘埃落定。这期间帮客人在MV买房子真不容易,对于那些争议区,每次都要把几个Proposal拿出来看,研究最坏情况。现在终于定下来了,以后会简单一些!

这次重划学区的原因主要是近几年进入MV的学龄儿童增加不少,Huff,Bubb这些学校都出现了over flow,为了保证neighborhood的孩子能够就近入学,需要把一些比较远的properties划到其他学校。而且Landels小学附近的new construction 越来越多,重新开放Slater school也是势在必行。

闲话少说,最新的学区划分是这样的


现在的学区划分是这样的


主要的变化有:
  1. Slater 小学重新开放了,Central Express Way 以北的一些以前是Landels小学的地方划给了Slater。
  2. 以前在101边上有一片是Huff小学的房子现在也划进了Slater小学。(Viewpoint 小区那一片不知道是不是也属于这种情况。)
  3. 在Central Express Way 和 El Camino 之间有一片现在是Bubb 小学,以后会划入Landels小学。(这片今年和去年底都有几个房子卖,当时多亏拉住客人没买,因为对学区划分不是很确定。虽然Landels也还好,但是买的时候出得是Bubb的价,后来划成Landels,总是会觉得不值。)
  4. 101 和Middle field之间靠近85的一片从Monta Loma划到了 Theuerkauf. 
  5. Monta-loma 小学靠近San Antonio的一片划入了Catrso 小学。(不过这两个学校差别不大)

其他还有一些细小的区别,大家可以自己比较。有问题随时联系我,微 信(cathyliu20)或者  电话408-826-2548。
新的学区划分从2019-2020学年开始生效。

另外,学区的重划也不是新鲜事,在Fremont,San Jose这几年都出现过。提醒大家在买房的时候,一定要注意学区最新动态,尽量避免买了A学校的房子,回头被划到了另一个学校。

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Thursday, May 4, 2017

2017 湾区房市四月最新数据

最近公众号更新的少了,这个月一直在忙着帮客人抢房子,一共抢到6个房子,Mountain View, Sunnyvale 和 Cupertino 各2套。确实太忙,对不住大家,先道个歉。以后还要及时更新公众号,给大家提供一些实战经验和房屋知识的普及。

好了,先看看最近出炉的4月份湾区5个城市的售房数据吧。跟我的实战经验相符,Sunnyvale涨势最凶,Mountain View 和 Cupertino紧随其后。在实战中,Sunnyvale 很多房子都有收到7,8个,10+的offer,加价3,40万的情况也不少见。相比较而言,Los Altos 和 Palo Alto的争抢势头没有那么厉害,有些房子甚至只有一两个offer,但是offer的质量往往也都比较好,所以价格一样不低。多的不说了,大家看图说话。有问题随时联系我,微信(cathyliu20)或者电话 408-826-2548.








Friday, March 17, 2017

ARM贷款Index比较

买房贷款的时候,一般可以选择30年或15年fix rate,或者ARM(adjustable-rate mortgage)。ARM还是要还30年的贷款,但30年被分成两段:前n年,后30-n年。n年内是一个固定利率,n年后变成一个追踪某个利率index的浮动利率。n越小,开始的固定利率就越低,付的利息就越少。但n年后如果追踪的index涨了,付的利息就要增加。一般常见n有3-year ARM, 5-year ARM, 7-year ARM, 10-year ARM等等。

为什么很多人会选择ARM,尤其是7年和10年的ARM,因为美国一个房子的平均居住时间就是7年,7年后大家基本就换房了。如果知道自己会换房,何不选择ARM,少付一些利息呢?但如果是想一直hold住房子(自住或出租),那选择fix rate会更好,就不会受利率波动的影响了。

ARM追踪的index主要有三种LIBOR,COFI,MTA。 
LIBOR:London Interbank Offered Rate
COFI:Cost of Funds Index
MTA:Monthly Treasury Average Index 

你应该选择哪个呢?下图就是10年来三种index的变化,可以给大家做参考。


要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号


Thursday, March 16, 2017

利率上涨对房价的影响

昨天, 美联储把短期利率上调25个基点,也就是从0.5 to 0.75涨到了0.75 to 1,是2008年来的最高水平,今年预期还有两次加息。在这个消息带动下,黄金和股市大涨。那利率上涨对房价的影响的是什么呢?

简单的分析一下,会觉得利率上涨应该和房价负相关,因为利率上涨导致借贷成本提高,会降低房屋购买力,也就会导致房价下跌。但事实上真是这样吗?

我们来看一个2000年以来的S&P Case-Shiller Home Price Index和Mortgage Rate的关系。你会发现有负相关的时候,也有正相关的时候。



这是为什么呢?因为利率上涨往往表示美联储对经济对就业形势有信心,当经济的良好表现的影响大于利率上涨影响的时候,那房价还是会上扬。而且,这里面还有一个心理的因素,在利率上涨的初期,大家觉得未来利率还要涨,所以想买房的就会觉得要赶在利率再涨之前赶快买,无形中反而推高了房价。


大家请看看一下图中2003年到2004年那段时间,利率持平并开始上涨,房价却还在上涨,一直涨到了快2006年中,Home Price Index从不到150涨到了200,大于30%的增幅。这个Index考虑的是全美20个城市的房价,而湾区好地点的房价却是涨的多跌的少。比如我们来看看Mountain View,Sunnyvale和Palo Alto从2003到现在的房价,和全国的Home Price Index对比非常明显。

Mountain View

Sunnyvale

Palo Alto

要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号

Wednesday, March 15, 2017

Loan To Value在贷款买房中的重要性

除非是现金买房,否则贷款是买房中一个不可绕过的环节。虽说loan agent/officier会帮您把贷款的细节搞定,作为buyers,自己具备一些基本的贷款知识也会有助于正确的评估自己安全的贷款能力,让自己在buyers market增强风险抵御能力,在seller market下能买到合适的房子。

比如说,在seller market下,buyer为了买到房子常常要疯狂加价,而最后房子的实际appraisal price可能会低于sale price,这可能会导致buyer还要再加cash才能满足贷款机构的要求(下面Cathy会详细解释)。而如果你的cash不够的话,那这个款就贷不下来,而房子就买不到了。所以,不是简单的加价就会更优竞争力,有经验的卖方代理一定会考虑万一appraisal price低于asking price时,buyer有没有足够的cash。毕竟交易成功才是最重要的。所以,最终seller很可能会在相近的offer中选择contigency最少的,financially最安全的,而不是出最高offer的那个。作为buyer,知道这一点,就会更有的放矢,而不是一味的标高。

下面我们就讲讲LTV (Loan To Value),这是贷款中常见到的一个名词,定义很简单,对于new purchase house,
LTV = loan_amount/min(sale_price, appraisal_price)
也就是loan的amount除以sale price和appraisal price中较小的那个数值。

每种loan都有自己的LTV的要求,必须小于这个要求才可以被批准。比如说很多loan要求LTV必须要小于等于80%。那如果有一个房子asking price是900K,buyer想用1M拿到,而手中有200K现金,可是appraisal出来后的price就是900K,那这个LTV就是
(1,000,000 - 200,000)/900,000 = 89% > 80%
除非buyer手中还有80K的cash,增加down payment,这样把loan amount降到720K才能满足要求。如果buyer手中没有这80K,这loan就做不下来了。当然,buyer还可以选择做second mortgage。但作为seller,一般是不会选择接受这样一个buyer的offer的。

所以Cathy一向不赞成去抢撑到自己贷款极限的房子,一是降低了buyer的生活质量,二是在实战中并没有竞争力。

要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号

Monday, March 13, 2017

市场快报:Sunnyvale的Townhouse点评

这周还带客人看了Sunnyvale比较affordable的townhouse,基本上都不是学区房。其中有两个的已经进入了contract,说明了Sunnyvale的火热。剩下两个可能下周初也会pending。

第一个房子的学校不是好学区(尤其是小学),但是房子很新(2016建的),非常小的楼盘,只有8个townhouse. 新房装修很好,采光也好,比较大,很有吸引力。但是新房的地点都不太好,这个也是一边临大路,一般临小学,还和其他的townhouse 楼挨得特别近,但在现在的market下这都不是问题了,这个房子现在已经进入contract了。


第二个房子小学很好(Cumberland Elem),也是在一个比较成熟的Neighborhood.  但是房子紧挨着高压线,距离很近,我们直接就pass了。如果你仔细看下面的照片,房顶的电线就是高压线。感觉这么近还是会有些辐射吧。

第三个房子location不错,小学不错(Louis E Stocklmeir Elem),小区也是在居民区(residential area)里边比较成熟的小区。但这个房子是小区最外面的一个房子,进出小区的车子都会经过,可能会有一些street noise。 房子的主卧是对着外边的大街的,除此以外房子还算不错。也已经进入了contract。

最后一个算是学区房(Homestead High),是一个end unit,所以光线很好。 另外,在Sunnyvale 和 Cupertino 交界的地方,离Apple的Campus 和280都不远,生活交通都挺方便。 但是有两个硬伤:只有一个full bath(还有一个half bath),还有就是没有自己的garage,只有公共趴车区。当然要价也不高,如果需要交通学区房,预算又比较有限的,不妨考虑一下这个。


要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号




Sunday, March 12, 2017

市场快报:Santa Clara新上市的房子点评

这周带客人看了Santa Clara的房子,顺便和大家分享一下Santa Clara最新上市的房子。
Santa Clara以前只有zip code 95051的一片因为是Cupertino的学区而比较抢。但是这两年,因为其交通优势越来越受人青睐,尤其是近两年其affordable的价位更使得这片成为大家必争之地。这周pending的一个Santa Clara的房子,因为学校不错,1200多尺的房子听说硬是从$1.25M加到了over $1.6M. 

因为客人第一次看Santa Clara的房子,所以我们选的房子在各种价位空间都有。主要是让客人对Santa Clara 有一个全面的了解。

下边这个是个townhouse,价格看起来很好,房子的大小,装修,floor plan都挺好的。但是就背对着Levis Stadium, 可以想象有比赛的时候多吵。更不好的是后院直接对着一个变电站,不知道有没有辐射,但是看起来让人有点堵心。所以不建议购买。


下边的这个房子学区不好,装修很好,后院大又漂亮,房子的位置不错,安静,距离shopping区和学校又不远,价格已经要到了$1.28M,但在现在这个market情况下,也许还会卖得更高。她对面的 3318 Machado Avenue, 倒是只要$1.08M, 因为没有任何装修和staging。有的时候预算(budget)有限的情况下,我会建议客人买那个没有装修的房子,自己装可以根据自己的预算控制花费。又因为没有装修,staging, 竞争的人有时也会少一些。

再下面看的这个房子听说过去曾经着过火,然后又重新盖的,所以比较大也看着比较新,location还算convenient,购物吃饭都方便,但是这是一个鸡头房,周围都是multiplex房子和小房子,而且隔一个房子就是汽车修理铺。Cathy一向不推荐买鸡头房,因为鸡头房的价格要比这个区的平均价格高出一截,但来看的buyers基本都是afford这个区的平均价格,而能出更高价格的buyers又在看更高一档的区了,房屋的升值空间比区域内的其他房子小一些。但就这个房子本身来说,居住面积挺大,里边的装修都不错。另外,因为离商业区近,旁边multiplex多,可能在区域划分(zoning)上有灵活性,也许可以买了做投资或做什么business.


下面的这个房子挺有吸引力,5 bedrooms,交通生活都很方便,离San Thomas Expressway和El Camino Real都不远(但也不是很近的那种),加盖的第二层(有permit),第二层有两个bed rooms,一个full bath room,有吃饭的地方,可以直接从车库access,非常适合出租。如果买下了这个房子,并把第二层出租的话,会抵掉不少的mortgage,很划算。不尽一点就是楼下有三个bedrooms,但只有一个full bath room。这个房子的要价也比较低,可能会抢上去。从出租投资回报的角度,Cathy推荐这样的房子,如果你可以接受家里有租客的话。


下面的这个房子要价很低,这个区的房子都比较小,只有一个车位的garage,所以大家的车都趴在街上,感觉neighborhood很挤。这个房子的condition差一些,非常original,只有一个bath room,lot有5千多,而且比较规整,所以还有一些expand的空间,有一个优点是距离Valley Fair Mall和Santa Row比较近,出租会容易一些。

最后的这一个房子是这次介绍的唯一一个学区房,小学中学高中都好,original condition,离Apple的new campus很近,未来有较大升值空间。问题是这个房子所在的Pruneridge Ave是一条大路,而且房子的两个卧室都临街,噪音会大些,尤其是未来Apple的new campus开始用的时候,这里的车会更多。还有就是这个房子有些eichler home(平板房)的style,有些人不喜欢。但是考虑到学区房和Apple飞船的效应,Cathy感觉这个房子会比较抢的。


要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号




Saturday, March 11, 2017

买房后应该做哪些定期的检查和维护?

Cathy 在买卖房子的过程中,见到过很多个房子地点,学校都不错。可是房检出来,房子的状况(condition)有问题,  结果只能折价卖掉,实在是很可惜 (当然这类房子也称为投资者的机会)。如果能够早点发现问题,早点处理,其实很多大的问题可以避免的。那买了房之后,怎么才能做好定期的检查和维护呢?

比如说,gutter没有每年定期清理的话,可能会导致water overrun,failed roofs,rotten eaves或者dry-rot replacement等等,可能要花几万的维修费。还有,虽然一般来说water heater能工作很多年,但如果缺乏维护而需要更换的话,至少要几千块。一些过老的电器设备会耗电很高,而且有安全隐患,可能导致火灾。

本杰明富兰克林说过:“An ounce of prevention is worth a pound of cure”。事实是,主动的检查和维护能有效的避免大问题的出现,就仿佛我们要做定期体检一样。那么买了房子后,有哪些方面需要做哪些定期的检查和维护呢?Cathy帮你列了一个清单,涵盖了主要可能会出问题的一些方面:

  1. Termite:买房时已经做了termite的检查,如果有的话,趁着还没入住,是最好的彻底杀Termite的时机。一般做过一次treatment,会有3-5年的warranty。每年最好检查一次,有问题及时解决。
  2. Gutter and downspout cleaning: 这个自己也可以做,而且在雨季和落叶季尤其要注意。
  3. Exterior window/sill cleaning
  4. Dryer exhaust vent cleaning
  5. HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning) filter replacement: 每年最好换一次,很容易自己做。
  6. Refrigerator coil cleaning
  7. Range/hood filter clean/replacement
  8. Water heater flush
  9. Water heater pressure relief valve check
  10. Water heater anode rod service: 这个没做好,会影响water heater  的寿命。
  11. Toilet tank insepection
  12. Driveway pressure-washing
  13. Garage door lubrication: 自己买些润滑剂,喷喷就可以
  14. Garage door "reverse" safety insepection:这个很重要,车库门下方两边的两个sensor之间有一条红光束,如果在garage door 下降的时候,这个光束被隔断,garage door就会reverse. 这个自己有留心看。
  15. Smoke detector inspection/test/lithium battery change
  16. Carbon monoxide insepection/test/lithium battery change
  17. Sprinker head replacement
  18. Dishwasher air cap cleaning: 如果洗碗的时候有水倒流,十有八九是air cap 阻塞了。

可以定期的找一个Handyman把这些项检查一下(除了Termite要找termite公司),自己愿意动手的话,在youtube上都能找到教你如何做的视频。

Cathy还要提醒home buyers,房屋交易的时候,seller都会帮buyer买一年的home warranty insurance,可以cover上面提到过了不少项的维护费,作为buyer,千万不要忘了用哦。


要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号

Thursday, March 9, 2017

美国2月购房信心指数升到新高

Fannie Mae刚刚发布了2017年2月份的购房信心指数(Home Purchase Sentiment Index,HPSI),以及其他相关数据。HPSI数值比1月增长5.6%,创下了88.3的新高。


HPSI指数是通过每个月对1000名消费者的问卷调查计算出来的。除了购房信心,还可以看到消费者对工作稳定(Net % Not Concerned)的信心增长,以及收入(Income Changes)的大幅增长。全美国人民也突然不差钱了?



对工作有信心,大家普遍认为美国未来的房价还要涨。
下图是问卷调查中关于现在是应该卖房,还是不该卖房的调查结果。蓝色虚线代表认为现在应该卖房的人,红色虚线代表认为现在不该卖房的人。黄色线是蓝色减去红色。所以,从2015年开始,大家就觉得应该是卖的时候了。
相似地,下图是对于现在是不是买房的好时机的调查。2012, 2013年走高。16年走低,今年开春又开始上扬,超过2016年初的比例。

总的来说,美国人民对工作和房屋的信心较去年有了大幅的增加。作为全美领头羊的硅谷中心区域在过去的两个月也是再现抢房的现象,尤其是价位相对affordable的房子。有兴趣的可以进一步看湾区5个主要城市2月份的销售统计

要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号

有swimming pool的房子

对于swimming pool,有些人很喜欢,有些人很不喜欢,在抢房子的seller market下,有时候buyer也没太多选择。那么swimming pool到底有哪些优缺点呢?

优点:房子有swimming pool,可以夏天在家里游泳,孩子们很喜欢,多惬意。可以开Pool Party,邀请朋友们来玩。同时,一般来说,有swimming pool会增加apprsial对房子的估值(大概会加2万到3万刀)。尤其是高端区,很高比例的houses都有swimming pool,没有的话会让这个房子没那么desirable。

缺点:维护的费用,以及安全的考虑。先说维护的费用,如果请别人帮助维护的话,大概一个月的人工费要$150到$200左右,如果自己学会了日常的维护的话,可以一个月$20左右就可以搞定,主要是买chemical的钱(后面会提到一些日常的维护工作)。还有就是夏天水蒸发的比较快(大概有半年),需要经常加水,水费会高一些。硅谷进入雨季后,到夏天之前(大概有半年),蒸发得很少,基本不用再加水了,雨水就基本可以满足。每天游泳池的水需要循环30分钟到一个小时,电费每月会再加上$50到$100不等。

再说安全的考虑,尤其是家里有小朋友的,尤其是对5岁以下的孩子,游泳池是一个很大的意外隐患,一定要在游泳池周围全部装上围栏(很多房子已经装好了,但也有相当的房子没有装)。安装的费用根据swimming pool大小和选择的材料不同,大概在几百到几千刀的范围。如果要填掉swimming pool的话,需要几万刀(根据size大小和施工难易程度不同),但一定要找有license的专业人士,因为搞不好会影响房子的地基。

如何自己日常地维护游泳池呢?其实做几次就发现一点都不难。主要就是做以下几项:
1)把游泳池漂浮在水面上的树叶,花瓣等杂物用网捞出来。


2)清理pool skimmer的filter,把filter里的树叶等杂物倒出来。


3)检查robot cleaner是否按时正常工作。如果不工作,可能有三个主要原因:a) robot cleaner的filter堵了,需要把cleaner的filter拿下来,冲掉堵塞的脏东西就可以了。b) cleaner的垃圾袋满了,要把垃圾倒掉,b)游泳池的水位太低了,需要加水。

4)检查游泳池里的化学指标是不是合格,如果不合格,加入对应的chemicals。自己买一套检测的试剂($20不到),可以使用好几年。而最需要定期加的就是氯(Chlorine),不要去Leslie's Pool Supplies买,那个店所有的supplies都比较贵,一些local的店会便宜很多,一个月$20就差不多。

要了解更多湾区市场可以联系Cathy http://cathyliurealtor.com
或扫描二维码,加入Cathy的公众号