Friday, June 23, 2017

Sunnyvale 最新房市汇报

Sunnyvale差不多是上半年房市增长最快的城市了。94087 好学区的房子屡创新高,West Valley学区的房子,因为地大环境不错,一贯价位比较高,最近更是有几个都超过了$2.5M. Cherry Chase小学的房子这几周也接连出现$2.4M 左右的成交价。(不是说Cherry Chase小学不好,只是这个辖区的房子相对于West Valley区来说,比较小一些,lot也小一些,所以价格一直不如那边高。)

而纯粹的交通房,像94085 和 94089的房子也是涨幅惊人,以前被同学们看不上的小黑屋都开始过米,被装修过的被抢的更高。这里还有提一下那些Townhouse,这两个zip code 的townhouse多是近十年的新房,更得年轻人的青睐。所以这边的townhouse的价格是比独立屋还要高的。

进入暑期以后,房子的Inventory进一步减少。虽然在数量上好想和前几个星期持平,但是硬伤房或者Eichler home 挺多的,去掉这这些房子,可以看的房子确实不多。今天冒着96度的高温,帮客人preview 了94087的几个学区房。



第一个是 1341 Nelson Way. 这个应该是这周Sunnyvale 上市的房子中的明星房了,房子很大,3000+ sqft,全是原配,木有加建。地也不小。学校好,而且地点在一个court里边。房子中规中矩,三个厅都有,楼下有一间卧室和full bath (这个对有老人的家庭太方便了,老人不用爬楼,大家又互相有隐私。)楼上三间卧室,包括主卧房。 如果非要说这个房子不是特别好的地方,就是主卧大门正对着楼里,privacy不太好。另外房子的外观不是很好看,二楼的两个窗户为什么不做成一样的大小?另外几个卫生间都是original conditon,可能需要upgrade一下。这个是Dave Clark的listing,所以listing price不高 $2.188M. 他的风格就是让大家飙高。



第二个房子是 917 Heatherstone Ave. 这个房子是Cumberland 小学,Homestead High,也算学区房吧。 这个房子原始是3个bedroom, 1个bathroom. 后来加建了楼上两个卧室和一个bathroom. 而且车库也被改建为family room,现在只有一个Carport.  因为前院比较大,后院就显得有些小了。房子的condition都是original的。没有一个master suite应该是一个硬伤。但是总体来说房子还是比较大的,有over 2000sqft. 就这个面积的房子来说,listing 价格也不算高 $1.698M.



第三个房子是1418 Galloway Ct. 这是我们办公室同事的listing, Cathy要多讲几句好话;-)  这个location不错,离高速不是很近,也是在一个比较安静的court里的。周围几个邻居是Custom Build的房子,看起来很高大上。房子的size比较小,只有1371 sqft, 但是一层铺开,感觉还不是那么小。都是original的建筑,没有加建。地比较大,有9500 sqft. (这是West Valley这片房子的特点。),前后院大小都不错,后院的草坪挺适合孩子跑着玩的。房子不好的地方是卧室向前院伸出的,可能privacy不太好。但是因为房子本身在一个小court里边,所以影响应该不大。房子也listing at $1.698M。 

Sunnyvale的房市还是像天气一样热,Cathy认为还是供需不平衡造成的,市面上不错的房子太少,而想要在这个区买房的人又比较多。 想想这些年涌入湾区的人有多少,但是基础公路建设基本是零。高速和主要街道在上下班高峰期就像停车场,越来越多的人受不了这样的交通。这恐怕就是这两年交通房这么俏的原因了。

Wednesday, June 21, 2017

Mountain View 最新学区边界划分

经历了18个月的漫长讨论,这周Mountain View的新学区边界划分终于尘埃落定。这期间帮客人在MV买房子真不容易,对于那些争议区,每次都要把几个Proposal拿出来看,研究最坏情况。现在终于定下来了,以后会简单一些!

这次重划学区的原因主要是近几年进入MV的学龄儿童增加不少,Huff,Bubb这些学校都出现了over flow,为了保证neighborhood的孩子能够就近入学,需要把一些比较远的properties划到其他学校。而且Landels小学附近的new construction 越来越多,重新开放Slater school也是势在必行。

闲话少说,最新的学区划分是这样的


现在的学区划分是这样的


主要的变化有:
  1. Slater 小学重新开放了,Central Express Way 以北的一些以前是Landels小学的地方划给了Slater。
  2. 以前在101边上有一片是Huff小学的房子现在也划进了Slater小学。(Viewpoint 小区那一片不知道是不是也属于这种情况。)
  3. 在Central Express Way 和 El Camino 之间有一片现在是Bubb 小学,以后会划入Landels小学。(这片今年和去年底都有几个房子卖,当时多亏拉住客人没买,因为对学区划分不是很确定。虽然Landels也还好,但是买的时候出得是Bubb的价,后来划成Landels,总是会觉得不值。)
  4. 101 和Middle field之间靠近85的一片从Monta Loma划到了 Theuerkauf. 
  5. Monta-loma 小学靠近San Antonio的一片划入了Catrso 小学。(不过这两个学校差别不大)

其他还有一些细小的区别,大家可以自己比较。有问题随时联系我,微 信(cathyliu20)或者  电话408-826-2548。
新的学区划分从2019-2020学年开始生效。

另外,学区的重划也不是新鲜事,在Fremont,San Jose这几年都出现过。提醒大家在买房的时候,一定要注意学区最新动态,尽量避免买了A学校的房子,回头被划到了另一个学校。

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,  cathyliu.realtor@gmail.com

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Thursday, May 4, 2017

2017 湾区房市四月最新数据

最近公众号更新的少了,这个月一直在忙着帮客人抢房子,一共抢到6个房子,Mountain View, Sunnyvale 和 Cupertino 各2套。确实太忙,对不住大家,先道个歉。以后还要及时更新公众号,给大家提供一些实战经验和房屋知识的普及。

好了,先看看最近出炉的4月份湾区5个城市的售房数据吧。跟我的实战经验相符,Sunnyvale涨势最凶,Mountain View 和 Cupertino紧随其后。在实战中,Sunnyvale 很多房子都有收到7,8个,10+的offer,加价3,40万的情况也不少见。相比较而言,Los Altos 和 Palo Alto的争抢势头没有那么厉害,有些房子甚至只有一两个offer,但是offer的质量往往也都比较好,所以价格一样不低。多的不说了,大家看图说话。有问题随时联系我,微信(cathyliu20)或者电话 408-826-2548.








Friday, March 17, 2017

ARM贷款Index比较

买房贷款的时候,一般可以选择30年或15年fix rate,或者ARM(adjustable-rate mortgage)。ARM还是要还30年的贷款,但30年被分成两段:前n年,后30-n年。n年内是一个固定利率,n年后变成一个追踪某个利率index的浮动利率。n越小,开始的固定利率就越低,付的利息就越少。但n年后如果追踪的index涨了,付的利息就要增加。一般常见n有3-year ARM, 5-year ARM, 7-year ARM, 10-year ARM等等。

为什么很多人会选择ARM,尤其是7年和10年的ARM,因为美国一个房子的平均居住时间就是7年,7年后大家基本就换房了。如果知道自己会换房,何不选择ARM,少付一些利息呢?但如果是想一直hold住房子(自住或出租),那选择fix rate会更好,就不会受利率波动的影响了。

ARM追踪的index主要有三种LIBOR,COFI,MTA。 
LIBOR:London Interbank Offered Rate
COFI:Cost of Funds Index
MTA:Monthly Treasury Average Index 

你应该选择哪个呢?下图就是10年来三种index的变化,可以给大家做参考。


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Thursday, March 16, 2017

利率上涨对房价的影响

昨天, 美联储把短期利率上调25个基点,也就是从0.5 to 0.75涨到了0.75 to 1,是2008年来的最高水平,今年预期还有两次加息。在这个消息带动下,黄金和股市大涨。那利率上涨对房价的影响的是什么呢?

简单的分析一下,会觉得利率上涨应该和房价负相关,因为利率上涨导致借贷成本提高,会降低房屋购买力,也就会导致房价下跌。但事实上真是这样吗?

我们来看一个2000年以来的S&P Case-Shiller Home Price Index和Mortgage Rate的关系。你会发现有负相关的时候,也有正相关的时候。



这是为什么呢?因为利率上涨往往表示美联储对经济对就业形势有信心,当经济的良好表现的影响大于利率上涨影响的时候,那房价还是会上扬。而且,这里面还有一个心理的因素,在利率上涨的初期,大家觉得未来利率还要涨,所以想买房的就会觉得要赶在利率再涨之前赶快买,无形中反而推高了房价。


大家请看看一下图中2003年到2004年那段时间,利率持平并开始上涨,房价却还在上涨,一直涨到了快2006年中,Home Price Index从不到150涨到了200,大于30%的增幅。这个Index考虑的是全美20个城市的房价,而湾区好地点的房价却是涨的多跌的少。比如我们来看看Mountain View,Sunnyvale和Palo Alto从2003到现在的房价,和全国的Home Price Index对比非常明显。

Mountain View

Sunnyvale

Palo Alto

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Wednesday, March 15, 2017

Loan To Value在贷款买房中的重要性

除非是现金买房,否则贷款是买房中一个不可绕过的环节。虽说loan agent/officier会帮您把贷款的细节搞定,作为buyers,自己具备一些基本的贷款知识也会有助于正确的评估自己安全的贷款能力,让自己在buyers market增强风险抵御能力,在seller market下能买到合适的房子。

比如说,在seller market下,buyer为了买到房子常常要疯狂加价,而最后房子的实际appraisal price可能会低于sale price,这可能会导致buyer还要再加cash才能满足贷款机构的要求(下面Cathy会详细解释)。而如果你的cash不够的话,那这个款就贷不下来,而房子就买不到了。所以,不是简单的加价就会更优竞争力,有经验的卖方代理一定会考虑万一appraisal price低于asking price时,buyer有没有足够的cash。毕竟交易成功才是最重要的。所以,最终seller很可能会在相近的offer中选择contigency最少的,financially最安全的,而不是出最高offer的那个。作为buyer,知道这一点,就会更有的放矢,而不是一味的标高。

下面我们就讲讲LTV (Loan To Value),这是贷款中常见到的一个名词,定义很简单,对于new purchase house,
LTV = loan_amount/min(sale_price, appraisal_price)
也就是loan的amount除以sale price和appraisal price中较小的那个数值。

每种loan都有自己的LTV的要求,必须小于这个要求才可以被批准。比如说很多loan要求LTV必须要小于等于80%。那如果有一个房子asking price是900K,buyer想用1M拿到,而手中有200K现金,可是appraisal出来后的price就是900K,那这个LTV就是
(1,000,000 - 200,000)/900,000 = 89% > 80%
除非buyer手中还有80K的cash,增加down payment,这样把loan amount降到720K才能满足要求。如果buyer手中没有这80K,这loan就做不下来了。当然,buyer还可以选择做second mortgage。但作为seller,一般是不会选择接受这样一个buyer的offer的。

所以Cathy一向不赞成去抢撑到自己贷款极限的房子,一是降低了buyer的生活质量,二是在实战中并没有竞争力。

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Monday, March 13, 2017

市场快报:Sunnyvale的Townhouse点评

这周还带客人看了Sunnyvale比较affordable的townhouse,基本上都不是学区房。其中有两个的已经进入了contract,说明了Sunnyvale的火热。剩下两个可能下周初也会pending。

第一个房子的学校不是好学区(尤其是小学),但是房子很新(2016建的),非常小的楼盘,只有8个townhouse. 新房装修很好,采光也好,比较大,很有吸引力。但是新房的地点都不太好,这个也是一边临大路,一般临小学,还和其他的townhouse 楼挨得特别近,但在现在的market下这都不是问题了,这个房子现在已经进入contract了。


第二个房子小学很好(Cumberland Elem),也是在一个比较成熟的Neighborhood.  但是房子紧挨着高压线,距离很近,我们直接就pass了。如果你仔细看下面的照片,房顶的电线就是高压线。感觉这么近还是会有些辐射吧。

第三个房子location不错,小学不错(Louis E Stocklmeir Elem),小区也是在居民区(residential area)里边比较成熟的小区。但这个房子是小区最外面的一个房子,进出小区的车子都会经过,可能会有一些street noise。 房子的主卧是对着外边的大街的,除此以外房子还算不错。也已经进入了contract。

最后一个算是学区房(Homestead High),是一个end unit,所以光线很好。 另外,在Sunnyvale 和 Cupertino 交界的地方,离Apple的Campus 和280都不远,生活交通都挺方便。 但是有两个硬伤:只有一个full bath(还有一个half bath),还有就是没有自己的garage,只有公共趴车区。当然要价也不高,如果需要交通学区房,预算又比较有限的,不妨考虑一下这个。


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