Sunday, October 15, 2017

南湾新房大盘点--Sunnyvale 篇

在国内大家都习惯买新楼盘,而在美帝买二手房似乎才是主流。其实,这两年湾区也有不少新楼盘悄然开售,并且多数都是具有升值潜力的交通房。新楼盘,新社区,从设计,装修到建筑质量都更有时代感,并且多数楼盘都不需要bid,也更加省心。从价格上来说,新房与二手房价格相差不多,不会有deal,但也不会高的离谱。当然,新盘特别是townhouse相对更为紧凑,占地较小,学区也往往不是最好。但作为潜力股,它们仍然值得关注。
       我们盘点了南湾在建在售的新楼盘,有townhouse,也有single family house。今天我们先聊Sunnyvale,这个系列以后还会讨论Mountain View,Santa Clara, Cupertino等城市的新房。看官们请各取所需,欢迎转发。

Sunnyvale:

       目前4个在建在售楼盘都位于94085/94086,交通便利,全部为townhouse。多采用预售方式,需要先从指定lender取得Pre Approval,进入Priority List,在开售当天本人到场选房。
sunnyvale new2.png

City
Community
户型
售价
状态
sunnyvale
Classics at Evelyn Place
三层Townhouse
1.3M起
2017年11月初开售
The Vale
三层Townhouse
1.3M起
预售中
Sandalwood
三层townhouse
1.135M起
多数已售完
Classic at Lawrence Station
三层townhouse

2018开售



1、Classics at Evelyn Place
户型:三层联排,两种户型,3-4Beds,2.5-3.5Baths,1556-1765sq.ft,双停车位车库
交通:sunnyvale downtown往东,距Sunnyvale Downtown,Cal Train站,Costco均在1 mile左右
状态:10月底11月初开售
售价:1.3M起
销售方式:先到先得。从卖房指定的贷款机构取得Pre Approval的买家才能在售楼处注册排队。销售价格由卖家最终决定。买家需在24小时内完成所有购房手续。
暂时售楼处:423 E. Maude Ave. in Sunnyvale

classic at evelyn.JPG
classic at evelyn2.JPG

2、The Vale
  925 DeGuine Dr., 94085
       位于94085的大型社区。分为两个小区,Echo at the Vale 和 Nexus at the Vale.两个小区紧挨。
       其中Echo是townhouse,三层小楼,3-4 Beds,1851-1875 sq.ft, 双车位车库,售价1.3M起,位于 Deguigne Drive and East Duane Avenue中间,距离101和Lawrence都在0.5Mile以内。目前在售。
       Nexus稍大,1960-2014 sq.ft,同样是3-4房,1.3M起。
echo at the vale2.JPGecho at the vale.png
(Echo at the Vale)
nexus at the vale.png
(Nexus at the Vale)
销售流程:必须从指定的lender处获得Pre Approval Letter,随后自动进入Priority List。开售当天本人到场选房。一次Lease 8-12 套房子。开售日期没有具体日程。如有Buyer Agent,需在第一次Visit时与buyer agent 同往登记。(但buyer agent不是必须.)


3、Sandalwood
   701 E Evelyn Ave, 94086
户型:3层联排,2-4Beds,2.-3.5Baths,1313-2070 sq.ft
学区(待定):Braley小学 7分
          Marian A. Peterson中学 9分
          Adrian Wilcox 高中 9分
售价:From $1,134,990 - $1,509,990
状态:销售中,多数售完
销售流程:Get Pre Approved,进入Priority List。开售当天10点—11点check in。11点开始按List顺序叫号,买家必须到场,5分钟内选好,并缴纳2万美元Deposit。

sandalwood2.JPG
(绿色closed, 红色sold, 蓝色available,白色未售)
sandalwood.JPG

4、Classic at Lawrence Station
户型:3层联排,1682-1865sq.ft,3-4Beds,2.5-3Baths
位置:位于Lawrence西侧,Costco对面
发售时间:2018开售
classic at lawrence.JPG

(4为Classic at Evelyn, 6为此项目位置)

Saturday, August 19, 2017

由湾区的“天价”房想到的

最近大家被湾区出现的“最贵”屋刷屏了。这个只有1400多尺的,四居室的Fremont 的独立屋,竟然标价$1099 Million ,可能是Listing Agent多敲了几个零。但是这个引发的讨论是Redfin的估值究竟准不准。从下图可以看出,对于这个“天价”房,Redfin也估出了一个天价,是不是有点不靠谱?



其实这些网站的估值背后必然有他的算法,或者简单滴说有个计算公式(formula)。 对于每个不同的房子,把相应的参数输入就可以得到一个估值。而从这个天价房也不难看出,房子的listing price 是这里边的一个重要参数。Cathy曾经把Sunnyvale附近的房子的Redfin Estimate和listing price做了一下比较,大约是Estimate比listing price高个10%-20%(这个值在不同地区,不同时间是不一样的)。

当然这个计算肯定不是完全依赖于listing price的,还会加入附近相似房屋的售价,房屋在网站上的点击量(当然,这里边应该加入了对不同IP地址的鉴别,所以自己在一台电脑上狂点也不怎么会提高一个房子的估值 :-),和其他一些相关的变量来加以调整。

这样的估值准确吗?Cathy认为不是很准确的。在解释理由之前,先看一个新闻。Zillow的CEO Spencer Rascoff卖他自己的房子的时候,其最后的售价比Zillow Estimate低了40%。 (图片来自inman news)可能从那以后,Zestimate 大幅下调了他的估值,现在同一个房子的估值,Zestimate都比Redfin Estimate低不少。




Cathy认为这些估值对一个了解一个区域的房价情况,或者一段时间的房价走势可能有些参考作用,但是对于一个具体房屋还是不准确。因为像Redfin那样把listing price的权重放的那么大,可是每个listing agent的风格是不一样的,有的就是喜欢写钓鱼价,有的就标比较实在的价格。如果用同样的算法,算得就不准了。而且房屋的条件,floor plan,学区,甚至有没有路冲,都对一个房子的估值有着直接的影响。而这些因素很多还是要人来看,具体情况具体分析的。所以在实战中,Cathy还是老老实实滴做传统的CMA(Comparative Market Analysis)。 

另外,房子的估价和最后售价还不是一个概念,在seller market下,僧多粥少,hot area的房子常常都是bid war。所以一个具体的房子还要看最后的interest level才能大概估计实际的售价。这又是一个技术讨论话题了,以后再说。

现在人工智能越来越火,Cathy也相信,如果能够把更多的影响房屋价格的因素都放入算法中,这些网站的估值也会越做越准的。Zillow今年也宣布了“Zillow Prize”。如果谁能够提高Zestimate Algorithm,他们有100万美金的奖励。有兴趣take this challenge吗?  

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Friday, August 4, 2017

买房搬家指南

经历了火热的房战,终于买到自己喜欢的房子。很多人长舒一口气,心想现在就舒舒服服滴等着拿钥匙吧。但是在搬新家以前还是有一系列工作要做的,计划的越早,越主动。千万不要等搬到新家,发现水电气已经停了。Cathy一般会在房子快要close的时候给客人发个check list,提醒一下在搬家之前应该准备些什么。大家反馈还不错,这里就借花献佛,给公众号的朋友也分享一下。后边的各个城市的Utility 电话可以留作reference,长期有用。


  1. 装修
     进入合同以后,首先要计划一下装修。这个房子打算装修吗?如果要装,是在搬进去之前,还是搬入之后。这个可以和自己的Realtor商量,有些事情最好在房子是空的时候做,比如铺地板,刷油漆,除白蚁;有些事情可以慢慢来,搬入以后也可以不太麻烦地做,比如换窗户,做Landscaping。 想好了,就要尽早联系师傅报价,争取一拿到钥匙,就开工。


  2. 改地址
    最好提前一两个星期去邮局注册 forwarding address. 你可以提前提交申请,但是把forwarding时间写到搬家之后。这样给邮局足够的处理时间。
    相应的把信用卡,银行,DMV的地址都改了。

  3. 保险
    买新的保险,一般需要贷款的同学都会被贷款公司催着在close之前买好保险了,现金买房的同学自己要考虑一下给自己的房子买个保障。 同时,如果老房子有保险的,如果是准备出租,可能需要改变一下保险的保障范围,从homeowner insurance 变成 landlord insurance. 

  4. 学校注册,转学
    如果孩子要转学,最好提前和以前的学校接洽一下,准备好转学的各种文件。 如果要去新的学校注册,很多学校是要最后的closing statement。有时候也接受estimated closing statement before the clsoing。 这个最好早点打听好,尽量先把队排上,以防学校over-flow.

  5. 预约搬家公司
    湾区房市火爆,搬家公司的生意也兴隆。一些口碑好的搬家公司,需要提前预约。

  6. 联系Utilities 公司
    各个城市的Utilies 公司的电话不太一样。一般Cathy根据客人的房子所在城市提供不同的电话。在这里,就把南湾这几个城市的Untilities 电话都列在这里,供大家参考。



Saturday, July 8, 2017

2017 上半年南湾房市汇报

转眼2017年已经过了一半,回顾上半年房市,可谓增长迅猛。Mountain View, Cupertino 的独立屋的中位价(median price)都已经超过了$2M. Sunnyvale 的中位价也到了$1.825M. 
从Mountain View的曲线可以看到今年上半年涨了很多,中位价从$1.6M 涨到$2.125M. 回顾去年同一时期 (01/2016--06/2016), 价格也涨了不少,只是今年的曲线更陡一些。去年的夏天,因为大选等各种不确定因素,房价有回调。不知道今年夏会怎样。但至少从上一周在Mountain View,Sunnyvale的实战经验来看,房市还是依旧火爆。下面几周不知道会怎么样,我们拭目以待吧!
下面是南湾几个城市的最新数据汇报,大家可以比一比同一区域,不同时间段的曲线,或者同样的月份在不同年份的曲线。 Again,同样的曲线,不同的人会有不同的解释,你看到了什么?欢迎留言讨论哈!





Friday, June 23, 2017

Sunnyvale 最新房市汇报

Sunnyvale差不多是上半年房市增长最快的城市了。94087 好学区的房子屡创新高,West Valley学区的房子,因为地大环境不错,一贯价位比较高,最近更是有几个都超过了$2.5M. Cherry Chase小学的房子这几周也接连出现$2.4M 左右的成交价。(不是说Cherry Chase小学不好,只是这个辖区的房子相对于West Valley区来说,比较小一些,lot也小一些,所以价格一直不如那边高。)

而纯粹的交通房,像94085 和 94089的房子也是涨幅惊人,以前被同学们看不上的小黑屋都开始过米,被装修过的被抢的更高。这里还有提一下那些Townhouse,这两个zip code 的townhouse多是近十年的新房,更得年轻人的青睐。所以这边的townhouse的价格是比独立屋还要高的。

进入暑期以后,房子的Inventory进一步减少。虽然在数量上好想和前几个星期持平,但是硬伤房或者Eichler home 挺多的,去掉这这些房子,可以看的房子确实不多。今天冒着96度的高温,帮客人preview 了94087的几个学区房。



第一个是 1341 Nelson Way. 这个应该是这周Sunnyvale 上市的房子中的明星房了,房子很大,3000+ sqft,全是原配,木有加建。地也不小。学校好,而且地点在一个court里边。房子中规中矩,三个厅都有,楼下有一间卧室和full bath (这个对有老人的家庭太方便了,老人不用爬楼,大家又互相有隐私。)楼上三间卧室,包括主卧房。 如果非要说这个房子不是特别好的地方,就是主卧大门正对着楼里,privacy不太好。另外房子的外观不是很好看,二楼的两个窗户为什么不做成一样的大小?另外几个卫生间都是original conditon,可能需要upgrade一下。这个是Dave Clark的listing,所以listing price不高 $2.188M. 他的风格就是让大家飙高。



第二个房子是 917 Heatherstone Ave. 这个房子是Cumberland 小学,Homestead High,也算学区房吧。 这个房子原始是3个bedroom, 1个bathroom. 后来加建了楼上两个卧室和一个bathroom. 而且车库也被改建为family room,现在只有一个Carport.  因为前院比较大,后院就显得有些小了。房子的condition都是original的。没有一个master suite应该是一个硬伤。但是总体来说房子还是比较大的,有over 2000sqft. 就这个面积的房子来说,listing 价格也不算高 $1.698M.



第三个房子是1418 Galloway Ct. 这是我们办公室同事的listing, Cathy要多讲几句好话;-)  这个location不错,离高速不是很近,也是在一个比较安静的court里的。周围几个邻居是Custom Build的房子,看起来很高大上。房子的size比较小,只有1371 sqft, 但是一层铺开,感觉还不是那么小。都是original的建筑,没有加建。地比较大,有9500 sqft. (这是West Valley这片房子的特点。),前后院大小都不错,后院的草坪挺适合孩子跑着玩的。房子不好的地方是卧室向前院伸出的,可能privacy不太好。但是因为房子本身在一个小court里边,所以影响应该不大。房子也listing at $1.698M。 

Sunnyvale的房市还是像天气一样热,Cathy认为还是供需不平衡造成的,市面上不错的房子太少,而想要在这个区买房的人又比较多。 想想这些年涌入湾区的人有多少,但是基础公路建设基本是零。高速和主要街道在上下班高峰期就像停车场,越来越多的人受不了这样的交通。这恐怕就是这两年交通房这么俏的原因了。

Wednesday, June 21, 2017

Mountain View 最新学区边界划分

经历了18个月的漫长讨论,这周Mountain View的新学区边界划分终于尘埃落定。这期间帮客人在MV买房子真不容易,对于那些争议区,每次都要把几个Proposal拿出来看,研究最坏情况。现在终于定下来了,以后会简单一些!

这次重划学区的原因主要是近几年进入MV的学龄儿童增加不少,Huff,Bubb这些学校都出现了over flow,为了保证neighborhood的孩子能够就近入学,需要把一些比较远的properties划到其他学校。而且Landels小学附近的new construction 越来越多,重新开放Slater school也是势在必行。

闲话少说,最新的学区划分是这样的


现在的学区划分是这样的


主要的变化有:
  1. Slater 小学重新开放了,Central Express Way 以北的一些以前是Landels小学的地方划给了Slater。
  2. 以前在101边上有一片是Huff小学的房子现在也划进了Slater小学。(Viewpoint 小区那一片不知道是不是也属于这种情况。)
  3. 在Central Express Way 和 El Camino 之间有一片现在是Bubb 小学,以后会划入Landels小学。(这片今年和去年底都有几个房子卖,当时多亏拉住客人没买,因为对学区划分不是很确定。虽然Landels也还好,但是买的时候出得是Bubb的价,后来划成Landels,总是会觉得不值。)
  4. 101 和Middle field之间靠近85的一片从Monta Loma划到了 Theuerkauf. 
  5. Monta-loma 小学靠近San Antonio的一片划入了Catrso 小学。(不过这两个学校差别不大)

其他还有一些细小的区别,大家可以自己比较。有问题随时联系我,微 信(cathyliu20)或者  电话408-826-2548。
新的学区划分从2019-2020学年开始生效。

另外,学区的重划也不是新鲜事,在Fremont,San Jose这几年都出现过。提醒大家在买房的时候,一定要注意学区最新动态,尽量避免买了A学校的房子,回头被划到了另一个学校。

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Thursday, May 4, 2017

2017 湾区房市四月最新数据

最近公众号更新的少了,这个月一直在忙着帮客人抢房子,一共抢到6个房子,Mountain View, Sunnyvale 和 Cupertino 各2套。确实太忙,对不住大家,先道个歉。以后还要及时更新公众号,给大家提供一些实战经验和房屋知识的普及。

好了,先看看最近出炉的4月份湾区5个城市的售房数据吧。跟我的实战经验相符,Sunnyvale涨势最凶,Mountain View 和 Cupertino紧随其后。在实战中,Sunnyvale 很多房子都有收到7,8个,10+的offer,加价3,40万的情况也不少见。相比较而言,Los Altos 和 Palo Alto的争抢势头没有那么厉害,有些房子甚至只有一两个offer,但是offer的质量往往也都比较好,所以价格一样不低。多的不说了,大家看图说话。有问题随时联系我,微信(cathyliu20)或者电话 408-826-2548.