Monday, January 8, 2018

洪水区(flood zone) 小科普

加州以干旱著称,但在湾区也有不少洪水地段,买房子的时候你注意到了吗?
有洪水风险的区域,被称为Flood zone。根据联邦紧急事务管理署(the Federal Emergency Management Agency, FEMA)的分类,洪水风险大致分为三个等级:

高风险区:V或A(每年发生洪水概率高于1%)
中低风险区:B,C或X
未分类区:D

V区
风险等级最高的区域,通常在临海的一线位置。由于海平面上升趋势,V区风险将更高。如果你的房子处于V区,根据政府规定,你必须购买洪水保险。同时,你的房屋设计也有要求,比如底层架高,底层以下空间不得住人,电力、水管等设施必须高于洪峰基线(BFE)等。

A区
风险等级小于V区,但仍处于高风险等级,通常位于湖、河、溪等流水边。同样,此区内的房子也必须购买洪水保险。A区等级在地图上还分为AE, AH, AO, AR, A99等,它们的风险等级相同,区别在于房子被淹的方式不同。
处于A区的房子同样对建筑设计有限制,比如不得建造地下室等等。

B、C、X区
位于1%洪水区外,风险等级相对较小。其中X区风险最小,每年发生概率低于0.2%这些区内的房子不强制购买洪水保险。

房子位于洪水区,有何影响?
每年发生概率为1%的洪水区,有时也被称为“百年一遇洪水区”。但实际上,这样的洪水在百年内可能发生多次。据统计,在每年1%概率的洪水区内,在30年抵押贷款期内发生洪水的概率为26%。因此从居住角度看,洪涝期间房子需要特别注意。经济角度看,如果你居住在洪水高风险区,并且房子仍在进行抵押贷款,那么政府将强制购买洪水保险。而在中低风险区,此项保险就不是必须。从房子本身价值看,房子的翻新,重建,再销售等均会受到影响。

湾区哪里是洪水区,怎么查房子的洪水风险?
Palo Alto, Mountain View, Sunnyvale均有不少A区,也许比你想象的更多。 FEMA绘制了
洪水风险等级地图,你可以直接在其网站上查询。链接:
http://fema.maps.arcgis.com/home/webmap/viewer.html?useExisting=1

需要注意的是,这些区域的等级并不是固定不变的。联邦政府会定期对洪水风险等级地图进行更新,可能将一些新地区划入洪水高发区。也有屋主申请将房子从高风险区划出的先例。
当然,也欢迎你随时咨询Cathy, 我将尽量帮助你解答关于房子的疑问。

注:洪峰基线海拔:在发生每年1%概率的洪水期间,洪水水位预计可上升的高度。(Base Flood Elevation, BFE)。

Monday, November 27, 2017

Mountain View 社区巡礼--Waverly Park

Mountain View 的 Waverly Park 区是Grant Rd 以东,85 以西, El Camino 以南*, Bryant Street 以北的一个长条形区域。这里是Mountain View和Sunnyvale, Los Altos的交界处。(*比较传统的北边的划分线是Sleeper Ave,这里我们把El Camino 和 Sleeper Ave之间的一部分也都加入进来讨论。如果细分的话,那一片叫做Martens- Carmelita)。

 

这一片以前是一片果园,所以土地质量不错,自家种的果树也经常是硕果累累。这一片是很多home buyers 在Mountain View的首选地。因为这边的学区基本上是Mountain View最好的组合,Franklin Huff Elementary School, Isaac Newton Graham Middle School and Mountain View High School. 另外这里的 neighborhood 比较整齐,大多数都是独立屋,而且多数房子的lot 都在7000,8000 sqft以上, 房子的大小也都很多都是over 3000 sqft . 这边很多房子都是六十年代到八十年代建的,一层的ranch style的房子很多。但是也有一些近些年的新建的房子,Summer Hills 2009年在Grant 和 Levin 交口的那一片建了一批Customized New Homes. 2017年底Summer Hill又在Huff 小学附近开发了11栋Customized New Homes, 都是两层房子,平均面积都在2880-2995 sqft, 平均的lot size 是11,000 sqft。这么大的地的新房,又是在Mountain View这么好的地段,简直就是完美呀。所以尽管房子是3百万起,11栋房子基本是一抢而空。

尽管这一片大多都是独立屋,但是也有一小片townhouse 和 attached 独立屋。这一片都是在靠近El Camino 那边(就是Martens- Carmelita区)。这些房子同样非常抢手,因为他们的学区,社区和其他的大房子一样,但是价格更affordable. 而且这一片更接近商业区和主要的交通通道,生活和交通都很方便。

Cooper park是这边的一个社区公园,有play ground,棒球场地,网球场,大片的草地也是play soccer 的理想地方。就在park旁边就有action day primary preschool, 非常适合年轻有小宝宝的家庭。

Waverly park 生活也很方便,各大银行,大华99,日本超市,Nob Hills都在附近。El Camino Real Hospital, Cuesta Park, Stevens Creek Trail, YMCA都是骑车或步行可达。在Grant Rd上还有免费的社区公交车,如果家里有老人来访,出门也不是难事了。

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com



Monday, November 20, 2017

南湾新楼大盘点--Mountain View 篇

在国内大家都习惯买新楼盘,而在美帝买二手房似乎才是主流。其实,这两年湾区也有不少新楼盘悄然开售,并且多数都是具有升值潜力的交通房。新楼盘,新社区,从设计,装修到建筑质量都更有时代感,并且多数楼盘都不需要bid,也更加省心。从价格上来说,新房与二手房价格相差不多,不会有deal,但也不会高的离谱。当然,新盘特别是townhouse相对更为紧凑,占地较小,学区也往往不是最好。但作为潜力股,它们仍然值得关注。
       我们上次盘点了Sunnyvale在建在售的新楼盘,今天看看Mountain View的新楼盘。看官们请各取所需,欢迎转发。

Mountain View
   
Moutain View 不愧是谷歌总部所在地,有实力的购买者确实不少。Summer Hill 的三百万起的独立屋(Solare 楼盘)基本是一抢而空。现在在售的四个盘都位于94043,既有townhouse,也有single family house。其中有个别楼盘需要bid. (Tanglewood 因为这个周末就要release最后一期了,所以没有在下面讨论。)



City
Community
户型
售价
状态
Mountain View
Radius
Townhouse
和House
1.22M起
半数已售完
Sierrapoint
Townhouse
和House
1.6M起
11月初开售
The Residences at Whisman
SingleFamily House
1.9M起
半数已售完
Classic at Permanente Creek
三层townhouse
TBD
2017秋季开售


1、Radius
  户型:Townhouse 和House, 1355-2158 sq.ft, 2-4Beds,2.5-4Baths,2 Garage
          社区将拥有商业配套和公园
售价:townhouse  1,216,990起,house 1,584,990起
交通:紧邻237,离VTA和CAL TRAIN都很近,交通非常方便
状态:预售中,已卖出一半。
销售方式:不需要Pre approval. 需要在网站上注册个人信息,将邮件通知lease信息。在lease第一天和第二天出offer进行bid,第三天告知结果。每月lease 6-10套房子

 (红色已售出,灰色未售)




2、Sierrapoint
户型:24户townhouse和house,3-4beds, 1570-2710 sq.ft
售价:1.6M起
状态:预计2017年11月初开售
销售流程:必须从指定的lender处获得Pre Approval Letter,随后进入Priority List。




3、The Residences at Whisman
   户型:16户SFH, 5个Floor Plan,2层小楼,1786-2166 Sq. Ft
               3-4 Beds\2.5 Baths
    售价:1.9M起
    位置:紧邻Whisman Station,距离85、237、VTA和Cal Train咫尺之遥
    当前学区:Landels 小学
              Crittenden 中学
              Mountain View 高中



楼盘状态:在售,目前已售7套。1套 Available,8套未开售。2018年3月前交付。
预售方式:从指定Lender(或银行)取得 Pre Approved,进入Vip名单。发售前将发邮件确认,按回邮件时间确定选房顺序。价格由卖家确定,没有Bid。

4、Classic at Permanente Creek
户型:2-4 Beds,2-4Baths,3层联排,1251-2488 sq.ft
交通:距离Google总部1 mile,毗邻Permanente Creek Trail
状态:2017秋季开盘
目前暂无销售流程信息



如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

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2017 10月南湾市场报告

最近忙着抢房,把上个月的市场报告都忘了。迟到的作业还是要交。Cathy最近在市场上的感受就是:一房难求。房屋库存再创新低,而税改似乎丝毫没有影响大家抢房的热情。Mountain View的一个3居的无学区的townhouse 卖到了$1.9M+。而Sunnyvale  Cherry Chase学区的1300尺的单车库小房也上了$2.1M。 市场上的cash offer 也是空前的多,Cathy在Los Altos上几周有4次bid 输给了cash offer。因为都是3M+的房子,严重怀疑是外来资本炒房。再这样下去,本地居民真的买不起房了,希望政府能够有所作为。

但是hot 的市场下也还是有机会的,上周Cathy还是帮客人以基本上的listing price 拿到了一个bank owned 的房子。有时候,大家都觉得会卖的很贵的房子,结果都不敢上,最后反倒卖的不贵了。 机会不多,先要让自己准备好,一但机会来了,赶快上,不能犹豫!

好了,下面是10月份的房市报告。Cathy发现这些统计数字,只能给出一个大概的趋势,因为他要把本地各种各样的房子都算进去做平均,所以抹煞许多个性化的东西。如果真要了解一个特定地区的房子,一定还是要看最近pending 和 sold 的那几套和你想买的房子相似的房子的售价,以及当时争抢的情况。参加那些房子bid的人,可能就是你的对手呀。









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Sunday, October 15, 2017

南湾新房大盘点--Sunnyvale 篇

在国内大家都习惯买新楼盘,而在美帝买二手房似乎才是主流。其实,这两年湾区也有不少新楼盘悄然开售,并且多数都是具有升值潜力的交通房。新楼盘,新社区,从设计,装修到建筑质量都更有时代感,并且多数楼盘都不需要bid,也更加省心。从价格上来说,新房与二手房价格相差不多,不会有deal,但也不会高的离谱。当然,新盘特别是townhouse相对更为紧凑,占地较小,学区也往往不是最好。但作为潜力股,它们仍然值得关注。
       我们盘点了南湾在建在售的新楼盘,有townhouse,也有single family house。今天我们先聊Sunnyvale,这个系列以后还会讨论Mountain View,Santa Clara, Cupertino等城市的新房。看官们请各取所需,欢迎转发。


Sunnyvale:


       目前4个在建在售楼盘都位于94085/94086,交通便利,全部为townhouse。多采用预售方式,需要先从指定lender取得Pre Approval,进入Priority List,在开售当天本人到场选房。
sunnyvale new2.png


City
Community
户型
售价
状态
sunnyvale
Classics at Evelyn Place
三层Townhouse
1.3M起
2017年11月初开售
The Vale
三层Townhouse
1.3M起
预售中
Sandalwood
三层townhouse
1.135M起
多数已售完
Classic at Lawrence Station
三层townhouse

2018开售


1、Classics at Evelyn Place
户型:三层联排,两种户型,3-4Beds,2.5-3.5Baths,1556-1765sq.ft,双停车位车库
交通:sunnyvale downtown往东,距Sunnyvale Downtown,Cal Train站,Costco均在1 mile左右
状态:10月底11月初开售
售价:1.3M起
销售方式:先到先得。从卖房指定的贷款机构取得Pre Approval的买家才能在售楼处注册排队。销售价格由卖家最终决定。买家需在24小时内完成所有购房手续。
暂时售楼处:423 E. Maude Ave. in Sunnyvale

classic at evelyn.JPG
classic at evelyn2.JPG


2、The Vale
  925 DeGuine Dr., 94085
       位于94085的大型社区。分为两个小区,Echo at the Vale 和 Nexus at the Vale.两个小区紧挨。
       其中Echo是townhouse,三层小楼,3-4 Beds,1851-1875 sq.ft, 双车位车库,售价1.3M起,位于 Deguigne Drive and East Duane Avenue中间,距离101和Lawrence都在0.5Mile以内。目前在售。
       Nexus稍大,1960-2014 sq.ft,同样是3-4房,1.3M起。
echo at the vale2.JPGecho at the vale.png
(Echo at the Vale)
nexus at the vale.png
(Nexus at the Vale)
销售流程:必须从指定的lender处获得Pre Approval Letter,随后自动进入Priority List。开售当天本人到场选房。一次Lease 8-12 套房子。开售日期没有具体日程。如有Buyer Agent,需在第一次Visit时与buyer agent 同往登记。(但buyer agent不是必须.)

3、Sandalwood
   701 E Evelyn Ave, 94086
户型:3层联排,2-4Beds,2.-3.5Baths,1313-2070 sq.ft
学区(待定):Braley小学 7分
          Marian A. Peterson中学 9分
          Adrian Wilcox 高中 9分
售价:From $1,134,990 - $1,509,990
状态:销售中,多数售完
销售流程:Get Pre Approved,进入Priority List。开售当天10点—11点check in。11点开始按List顺序叫号,买家必须到场,5分钟内选好,并缴纳2万美元Deposit。

sandalwood2.JPG
(绿色closed, 红色sold, 蓝色available,白色未售)
sandalwood.JPG


4、Classic at Lawrence Station
户型:3层联排,1682-1865sq.ft,3-4Beds,2.5-3Baths
位置:位于Lawrence西侧,Costco对面
发售时间:2018开售
classic at lawrence.JPG

(4为Classic at Evelyn, 6为此项目位置)


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