Saturday, August 19, 2017

由湾区的“天价”房想到的

最近大家被湾区出现的“最贵”屋刷屏了。这个只有1400多尺的,四居室的Fremont 的独立屋,竟然标价$1099 Million ,可能是Listing Agent多敲了几个零。但是这个引发的讨论是Redfin的估值究竟准不准。从下图可以看出,对于这个“天价”房,Redfin也估出了一个天价,是不是有点不靠谱?



其实这些网站的估值背后必然有他的算法,或者简单滴说有个计算公式(formula)。 对于每个不同的房子,把相应的参数输入就可以得到一个估值。而从这个天价房也不难看出,房子的listing price 是这里边的一个重要参数。Cathy曾经把Sunnyvale附近的房子的Redfin Estimate和listing price做了一下比较,大约是Estimate比listing price高个10%-20%(这个值在不同地区,不同时间是不一样的)。

当然这个计算肯定不是完全依赖于listing price的,还会加入附近相似房屋的售价,房屋在网站上的点击量(当然,这里边应该加入了对不同IP地址的鉴别,所以自己在一台电脑上狂点也不怎么会提高一个房子的估值 :-),和其他一些相关的变量来加以调整。

这样的估值准确吗?Cathy认为不是很准确的。在解释理由之前,先看一个新闻。Zillow的CEO Spencer Rascoff卖他自己的房子的时候,其最后的售价比Zillow Estimate低了40%。 (图片来自inman news)可能从那以后,Zestimate 大幅下调了他的估值,现在同一个房子的估值,Zestimate都比Redfin Estimate低不少。




Cathy认为这些估值对一个了解一个区域的房价情况,或者一段时间的房价走势可能有些参考作用,但是对于一个具体房屋还是不准确。因为像Redfin那样把listing price的权重放的那么大,可是每个listing agent的风格是不一样的,有的就是喜欢写钓鱼价,有的就标比较实在的价格。如果用同样的算法,算得就不准了。而且房屋的条件,floor plan,学区,甚至有没有路冲,都对一个房子的估值有着直接的影响。而这些因素很多还是要人来看,具体情况具体分析的。所以在实战中,Cathy还是老老实实滴做传统的CMA(Comparative Market Analysis)。 

另外,房子的估价和最后售价还不是一个概念,在seller market下,僧多粥少,hot area的房子常常都是bid war。所以一个具体的房子还要看最后的interest level才能大概估计实际的售价。这又是一个技术讨论话题了,以后再说。

现在人工智能越来越火,Cathy也相信,如果能够把更多的影响房屋价格的因素都放入算法中,这些网站的估值也会越做越准的。Zillow今年也宣布了“Zillow Prize”。如果谁能够提高Zestimate Algorithm,他们有100万美金的奖励。有兴趣take this challenge吗?  

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Friday, August 4, 2017

买房搬家指南

经历了火热的房战,终于买到自己喜欢的房子。很多人长舒一口气,心想现在就舒舒服服滴等着拿钥匙吧。但是在搬新家以前还是有一系列工作要做的,计划的越早,越主动。千万不要等搬到新家,发现水电气已经停了。Cathy一般会在房子快要close的时候给客人发个check list,提醒一下在搬家之前应该准备些什么。大家反馈还不错,这里就借花献佛,给公众号的朋友也分享一下。后边的各个城市的Utility 电话可以留作reference,长期有用。


  1. 装修
     进入合同以后,首先要计划一下装修。这个房子打算装修吗?如果要装,是在搬进去之前,还是搬入之后。这个可以和自己的Realtor商量,有些事情最好在房子是空的时候做,比如铺地板,刷油漆,除白蚁;有些事情可以慢慢来,搬入以后也可以不太麻烦地做,比如换窗户,做Landscaping。 想好了,就要尽早联系师傅报价,争取一拿到钥匙,就开工。


  2. 改地址
    最好提前一两个星期去邮局注册 forwarding address. 你可以提前提交申请,但是把forwarding时间写到搬家之后。这样给邮局足够的处理时间。
    相应的把信用卡,银行,DMV的地址都改了。

  3. 保险
    买新的保险,一般需要贷款的同学都会被贷款公司催着在close之前买好保险了,现金买房的同学自己要考虑一下给自己的房子买个保障。 同时,如果老房子有保险的,如果是准备出租,可能需要改变一下保险的保障范围,从homeowner insurance 变成 landlord insurance. 

  4. 学校注册,转学
    如果孩子要转学,最好提前和以前的学校接洽一下,准备好转学的各种文件。 如果要去新的学校注册,很多学校是要最后的closing statement。有时候也接受estimated closing statement before the clsoing。 这个最好早点打听好,尽量先把队排上,以防学校over-flow.

  5. 预约搬家公司
    湾区房市火爆,搬家公司的生意也兴隆。一些口碑好的搬家公司,需要提前预约。

  6. 联系Utilities 公司
    各个城市的Utilies 公司的电话不太一样。一般Cathy根据客人的房子所在城市提供不同的电话。在这里,就把南湾这几个城市的Untilities 电话都列在这里,供大家参考。



Saturday, July 8, 2017

2017 上半年南湾房市汇报

转眼2017年已经过了一半,回顾上半年房市,可谓增长迅猛。Mountain View, Cupertino 的独立屋的中位价(median price)都已经超过了$2M. Sunnyvale 的中位价也到了$1.825M. 
从Mountain View的曲线可以看到今年上半年涨了很多,中位价从$1.6M 涨到$2.125M. 回顾去年同一时期 (01/2016--06/2016), 价格也涨了不少,只是今年的曲线更陡一些。去年的夏天,因为大选等各种不确定因素,房价有回调。不知道今年夏会怎样。但至少从上一周在Mountain View,Sunnyvale的实战经验来看,房市还是依旧火爆。下面几周不知道会怎么样,我们拭目以待吧!
下面是南湾几个城市的最新数据汇报,大家可以比一比同一区域,不同时间段的曲线,或者同样的月份在不同年份的曲线。 Again,同样的曲线,不同的人会有不同的解释,你看到了什么?欢迎留言讨论哈!





Friday, June 23, 2017

Sunnyvale 最新房市汇报

Sunnyvale差不多是上半年房市增长最快的城市了。94087 好学区的房子屡创新高,West Valley学区的房子,因为地大环境不错,一贯价位比较高,最近更是有几个都超过了$2.5M. Cherry Chase小学的房子这几周也接连出现$2.4M 左右的成交价。(不是说Cherry Chase小学不好,只是这个辖区的房子相对于West Valley区来说,比较小一些,lot也小一些,所以价格一直不如那边高。)

而纯粹的交通房,像94085 和 94089的房子也是涨幅惊人,以前被同学们看不上的小黑屋都开始过米,被装修过的被抢的更高。这里还有提一下那些Townhouse,这两个zip code 的townhouse多是近十年的新房,更得年轻人的青睐。所以这边的townhouse的价格是比独立屋还要高的。

进入暑期以后,房子的Inventory进一步减少。虽然在数量上好想和前几个星期持平,但是硬伤房或者Eichler home 挺多的,去掉这这些房子,可以看的房子确实不多。今天冒着96度的高温,帮客人preview 了94087的几个学区房。



第一个是 1341 Nelson Way. 这个应该是这周Sunnyvale 上市的房子中的明星房了,房子很大,3000+ sqft,全是原配,木有加建。地也不小。学校好,而且地点在一个court里边。房子中规中矩,三个厅都有,楼下有一间卧室和full bath (这个对有老人的家庭太方便了,老人不用爬楼,大家又互相有隐私。)楼上三间卧室,包括主卧房。 如果非要说这个房子不是特别好的地方,就是主卧大门正对着楼里,privacy不太好。另外房子的外观不是很好看,二楼的两个窗户为什么不做成一样的大小?另外几个卫生间都是original conditon,可能需要upgrade一下。这个是Dave Clark的listing,所以listing price不高 $2.188M. 他的风格就是让大家飙高。



第二个房子是 917 Heatherstone Ave. 这个房子是Cumberland 小学,Homestead High,也算学区房吧。 这个房子原始是3个bedroom, 1个bathroom. 后来加建了楼上两个卧室和一个bathroom. 而且车库也被改建为family room,现在只有一个Carport.  因为前院比较大,后院就显得有些小了。房子的condition都是original的。没有一个master suite应该是一个硬伤。但是总体来说房子还是比较大的,有over 2000sqft. 就这个面积的房子来说,listing 价格也不算高 $1.698M.



第三个房子是1418 Galloway Ct. 这是我们办公室同事的listing, Cathy要多讲几句好话;-)  这个location不错,离高速不是很近,也是在一个比较安静的court里的。周围几个邻居是Custom Build的房子,看起来很高大上。房子的size比较小,只有1371 sqft, 但是一层铺开,感觉还不是那么小。都是original的建筑,没有加建。地比较大,有9500 sqft. (这是West Valley这片房子的特点。),前后院大小都不错,后院的草坪挺适合孩子跑着玩的。房子不好的地方是卧室向前院伸出的,可能privacy不太好。但是因为房子本身在一个小court里边,所以影响应该不大。房子也listing at $1.698M。 

Sunnyvale的房市还是像天气一样热,Cathy认为还是供需不平衡造成的,市面上不错的房子太少,而想要在这个区买房的人又比较多。 想想这些年涌入湾区的人有多少,但是基础公路建设基本是零。高速和主要街道在上下班高峰期就像停车场,越来越多的人受不了这样的交通。这恐怕就是这两年交通房这么俏的原因了。

Wednesday, June 21, 2017

Mountain View 最新学区边界划分

经历了18个月的漫长讨论,这周Mountain View的新学区边界划分终于尘埃落定。这期间帮客人在MV买房子真不容易,对于那些争议区,每次都要把几个Proposal拿出来看,研究最坏情况。现在终于定下来了,以后会简单一些!

这次重划学区的原因主要是近几年进入MV的学龄儿童增加不少,Huff,Bubb这些学校都出现了over flow,为了保证neighborhood的孩子能够就近入学,需要把一些比较远的properties划到其他学校。而且Landels小学附近的new construction 越来越多,重新开放Slater school也是势在必行。

闲话少说,最新的学区划分是这样的


现在的学区划分是这样的


主要的变化有:
  1. Slater 小学重新开放了,Central Express Way 以北的一些以前是Landels小学的地方划给了Slater。
  2. 以前在101边上有一片是Huff小学的房子现在也划进了Slater小学。(Viewpoint 小区那一片不知道是不是也属于这种情况。)
  3. 在Central Express Way 和 El Camino 之间有一片现在是Bubb 小学,以后会划入Landels小学。(这片今年和去年底都有几个房子卖,当时多亏拉住客人没买,因为对学区划分不是很确定。虽然Landels也还好,但是买的时候出得是Bubb的价,后来划成Landels,总是会觉得不值。)
  4. 101 和Middle field之间靠近85的一片从Monta Loma划到了 Theuerkauf. 
  5. Monta-loma 小学靠近San Antonio的一片划入了Catrso 小学。(不过这两个学校差别不大)

其他还有一些细小的区别,大家可以自己比较。有问题随时联系我,微 信(cathyliu20)或者  电话408-826-2548。
新的学区划分从2019-2020学年开始生效。

另外,学区的重划也不是新鲜事,在Fremont,San Jose这几年都出现过。提醒大家在买房的时候,一定要注意学区最新动态,尽量避免买了A学校的房子,回头被划到了另一个学校。

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


Thursday, May 4, 2017

2017 湾区房市四月最新数据

最近公众号更新的少了,这个月一直在忙着帮客人抢房子,一共抢到6个房子,Mountain View, Sunnyvale 和 Cupertino 各2套。确实太忙,对不住大家,先道个歉。以后还要及时更新公众号,给大家提供一些实战经验和房屋知识的普及。

好了,先看看最近出炉的4月份湾区5个城市的售房数据吧。跟我的实战经验相符,Sunnyvale涨势最凶,Mountain View 和 Cupertino紧随其后。在实战中,Sunnyvale 很多房子都有收到7,8个,10+的offer,加价3,40万的情况也不少见。相比较而言,Los Altos 和 Palo Alto的争抢势头没有那么厉害,有些房子甚至只有一两个offer,但是offer的质量往往也都比较好,所以价格一样不低。多的不说了,大家看图说话。有问题随时联系我,微信(cathyliu20)或者电话 408-826-2548.








Friday, March 17, 2017

ARM贷款Index比较

买房贷款的时候,一般可以选择30年或15年fix rate,或者ARM(adjustable-rate mortgage)。ARM还是要还30年的贷款,但30年被分成两段:前n年,后30-n年。n年内是一个固定利率,n年后变成一个追踪某个利率index的浮动利率。n越小,开始的固定利率就越低,付的利息就越少。但n年后如果追踪的index涨了,付的利息就要增加。一般常见n有3-year ARM, 5-year ARM, 7-year ARM, 10-year ARM等等。

为什么很多人会选择ARM,尤其是7年和10年的ARM,因为美国一个房子的平均居住时间就是7年,7年后大家基本就换房了。如果知道自己会换房,何不选择ARM,少付一些利息呢?但如果是想一直hold住房子(自住或出租),那选择fix rate会更好,就不会受利率波动的影响了。

ARM追踪的index主要有三种LIBOR,COFI,MTA。 
LIBOR:London Interbank Offered Rate
COFI:Cost of Funds Index
MTA:Monthly Treasury Average Index 

你应该选择哪个呢?下图就是10年来三种index的变化,可以给大家做参考。


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