湾区房市30年大趋势--解读最新Case-Shiller图

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昨天最新的Core-logic S&P Case-Shiller Index 出炉。理工科背景的我，特别喜欢用数据说话。所以就迫不及待地想要分享一下这些数据图， 因为我觉得这些图是最好的反应湾区包括整个美国的房屋地产的整体走势的图。（和我做过consultation 的同学应该都听我谈过这些图）。

关于Case-Shiller House Price Index (一下简称C-S Index) 先说两句。

1.  这个index 是有两个月的滞后的，比如现在发布的是4月的数据。而Index 的计算是把三个月的数据rolling 一起算的。所以这个index 不是一个好的了解当前市场的数据。需要了解当前市场状况的同学，可以参考我上篇，六月最新市场报告。
2. 4月份的销售数据反应的是30天前进入合同的销售的transactions. 所以下面这些图基本没有反映出这次疫情对房市的影响。
3. C-S 用的不是房子的中位房价。他们按自己的算法，从地域和时间维度上囊括大量数据算出来的反应房屋增值的index. 所以这是一个很好掌握房市的整个发展趋势的参考值，但是对个体的房子的价格不具参考意义。
4. 因为这个index 的计算是需要大量统计数据的，所以看一个很特定的小的区域是不准确的。我们这里看的都是旧金山湾区metro area 的一个趋势图，而不是各个county 和 City的图表。
5. 读图的时候，我们看到的值是一个相对值，而不是绝对的房屋价格。这个相对的值是和2000年一月份价格相比较的值 (2000年一月份的基础值是100)。如果一个点的纵坐标是250，说明那个点代表的房屋价格相比于2000年一月份增值了150%.
6. C-S index 一般分成3个区间，高房价区，中档房价区，低房价区。这三种房子在历史上所经历的起落时间不太一样。当然，我们所在的硅谷地区，多数都属于高价区的房子。

好了，下面看图吧。

 

上面这张图清晰地表现出旧金山湾区和全美房屋增值变化的相关与不同。从图中可以看到在2000年以前，我们湾区和全美的变化趋势是很相似的，2000年dot-com 和后来的financing bubble 中，我们湾区的房屋增值比全美average 要多。但是从2012年以后，这个增值差距拉开的非常大。这可能得益于这几年高科技的蓬勃发展。

 

这张图反映的是旧金山湾区过去30多年的地产增值图。给我们一个比较清晰的概念这些年房子价格的起起落落。这张图告诉我们两个信息：1. 房价不是直线增长的，会有起落。2. 房价也不是一跌就再也回不去了，如果碰到房屋下跌，等一定时间价格还是会回来的。

 

这是不同价格区段的房子的价格变化趋势。但是请注意，南湾大多数区域都是属于高价位区段的，虽然我们可能觉得有些房子是相对便宜的。

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