今天想给大家介绍一个位于Santa Clara的一个特别的新房。新盘叫Catalina，主打三层Townhome，其中有两个户型叫Live/Work Units就是我们今天要介绍的重点。这个Live/Work特别之处在于是commercial和residential的混合Zoning，简单说就是一楼是临街门面；楼上是生活住宿区；在我们看到的新盘中，这种户型并不常见，所以很有潜力：适合很多需要Home Office的人，或者说会满足又有住家需求又有对外办公需求的住户。 需要指出的是，这个门面是作为办公室使用而不能是人流量很大的比如餐饮/美容美发/商店/等；CC&R批准的用途有诸如会计师，律师，设计师，教员等；如果你的business不属于人流量大的也没在他们范围内的可以报请HOA审批。
这个Unit的设计非常好，一共两种户型，都是3卧3.5卫+Bonus Room（办公室），大小稍有差别，但户型类似；都是一楼临街（El Camino)带Patio的房间可作办公室，大扇玻璃门窗朝大街给予生意很大的visibility，户型3的一楼办公室非常宽敞，感觉办个10多人的讲座/会议都没问题；一楼有门可以隔断车库和上二楼的楼梯，将办公和生活区域分隔开来；居住的话从背街的车库进来上二楼就是标准的居住格局：开放式厨房客厅+客卧客卫；三楼主卧主卫+客卧客卫。
下面看看效果图：End unit带玻璃门窗的是稍大的Work/Life Plan 3；中间是正常户型，再往左是稍小一点的Work/Life Plan 2
1. 广泛、巨大的需求+并不多的Supply给了投资者很好的机会。有很多independent contractors其实都需要办公场所或者是会客厅/会议室，找专门的商业地产租的话租金不便宜，commute也是问题；相信这种楼下办公+楼上住宿的模式会解决一大批自由职业者的痛点；而因为涉及到了商业出租，这种商住两用的租金肯定也会比普通residential rental租金高；而且放眼周围这种类型的新房房源非常少，不但对租金有利，对之后Resale也是非常有利；另外商住两用的性质也给这种房子带来了更多的升值潜力。2. 今年初市场开始火的时候这个盘也开始火起来，由于买家众多，买其他户型都需要抽签；据说他们正当时准备以高于正常居住户型几万刀推出这个Live/Work户型结果Covid-19/SIP一下子就Freeze了新房市场，所以他们仅以residential units价格推出了这户型；小区很多其他户型的房子因为在靠近小区里面的位置而有Up to 75K的Lot Premium，而这个户型因为全部在临El Camino街上所以几乎没有或者很少的Lot Premium，但对于需要临街门面的住户来说这恰恰是最好的安排，所以性价比来说不错。3. 另外这个盘位置不错，位于Santa Clara比较中间的位置，去各大科技公司都方便，周围商业配套也不错，餐饮，旅馆，零售应有尽有，小区门口据说就有谷歌班车和公汽站。4. HOA比较低：$211 at build out （以seller数据为准）。另外虽然这种户型对投资者开放，但也有一定限制，比如不能分开出租办公/生活区域；不能做airbnb等等。总之，这种新颖的新房有着很不错的市场需求，用residential的钱半脚踏入商业地产，不但租金回报比普通residential更好，升值也比纯粹的residential潜力更大，趁现在疫情价给自己来一套商住两用投资房吧。目前两种户型售价1.34-1.4M不等，我们跟Sales保持了良好的关系，还可以尽量帮你砍价！最后值得一提的是如果你自己就是小业主或者上文提到的诸如会计师、艺术家、律师、Tuto、设计师、保险师等等也可以考虑自己买一套这种房子，那就可以实现天天Work From Home啦！会见客人在窗明几净的办公室，方便又好找；另外Home Office可能也会在房贷上有税务的优惠喔（具体税务问题请咨询会计师）。
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