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疫情以来，不少朋友都在问我疫情对房市有什么影响？房市现在怎么样？下一步会有什么发展？我觉得还是写篇文章来统一回答一下大家吧。这个文章一直拖到今天的原因是我在等数据，因为房屋市场的数据大约有30天的延迟。3月份的数据里边有不少是疫情以前的数据，不足以反映疫情对房市的影响。4月份的数据等到今天才算基本都出来了。
这篇文章我主要是谈谈过去和现在，就是疫情前后湾区房屋市场的变化。我先谈谈我的观察，然后上数据，看图说话。
今年初，南湾房市就出奇地火热 （更确切地讲从去年12月份市场就开始回暖了）。作为agent, 今年一二月份我感到了2018年初的无奈。每个房子都一堆人抢，最后成交的价格越来越超出我们的想象力，以至于都不敢估价了。做了Comp也觉得没用了，因为总有竞争者不按常理出牌。结果3月份开始的疫情让火热的房市来了个急刹车。记得我们在Sunnyvale Serra Park 附近上市的房子，虽然股市已经开始跌了，但是3月1号做open house的时候还是人如潮涌, 3/4号收了multiple offers, 最后加价35万，被全现金买家买走。可是一周以后, Social distancing 开始， 房市迅速降温。
进入SIP以后的前几周，房市基本上就是暂停。因为政府规定不能看房。这么贵的商品，不看房，怎么交易？ 不少sellers 开始take listings off the market, 不少buyers 也开始重新调整自己的购房计划，开始持币观望的同学多了起来。
四月中旬以后，随着政府把地产业作为必要的行业开放以来，市场又开始活跃起来，过去两周我的listing的 showing activity 明显增加， 本来休息的buyers 也开始预约看房了。但是总体来说，还是在恢复中，还需要一段时间才能完全回到正常的活跃程度。从下图中可以很明显滴看到这个变化。
上图是整个加州的市场活跃度图，那具体到我们南湾情况怎么样？我们看看下面这个图。这个是新上市的房子数量和进入合同的房子数量的曲线图。我特别喜欢这个图，因为她反应了房屋市场的供求关系。 新上市的房子代表的是供应方（Supply）, 进入合同的房子代表的是需求方（Demand). 而且这是同一个时间窗口内的数据，（如果是售出sold房屋的曲线，我们应该把她向前移动30天，才能和新上市房屋曲线比较）
从图中可以看到2月初房屋市场的需求有个很大的增长，与此同时新上市的房子倒降了些。所以两个曲线有了一次接触。这就是那段疯狂抢房的高峰。二月底股票市场开始变动时，新上市的房屋还是在增加的，但是房市的需求受到股市影响还是下降了一些。进入Shelter In Place(SIP) 以后，供求双方都有了很大的下降，这也是为什么南湾的房价没有大的下跌。从4月中旬以后供求双方都开始了上升，而且比例一致。
在上面供求关系的图中，我们有些价格上的讨论，毕竟价格是直接由供求关系决定的。但是疫情后的价格到底怎么样呢？有些一直在关注市场的朋友可能都有个感觉，虽然股市前一阵子跌了那么多，又有了疫情，好像房子的价格没有跌下来。这是不是错觉呢？我们看看下面这个图。从图中可以明显看到，疫情以来4月份的中位价格确实比3月份降了些，但是不多。而且比起去年同期还是高了不少。当然4月份sold的房屋有些是在3月初，SIP 以前进合同的。但是因为2月底疫情已经开始在湾区出现，而且股市就开始降了，所以这个月的售价还是反映了些疫情的影响。
我们在看看下面的数据统计表。这个把Santa Clara County 各个城市细分出来，这样就更容易了解你关心的城市的价格变化了。价格确实有降，不过很多城市的幅度不大，有些城市还有小的增加，所以如果你感觉价格没有降，也不是没有道理的。
总结一下，疫情让火热的房市迅速降温了，价格也有下降。从4月中旬以来，市场开始活跃起来，但是要回到疫情以前的市场还是要有一阵子。至于需要多久，价格是会稳定了，还是会继续下跌？如果还要跌，还要跌多久？我们下一篇来专门谈谈对未来的展望。（写未来的文章最容易被拍砖的，容我好好准备一下材料。）
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