Friday, May 8, 2020

闲聊找deal

最近MLS 有了一个新的Clear Cooperation Rule (透明合作规则)。这个规则主要是要求agent 在公共场合发布自己的线下房源的24小时内必须在MLS的 coming-soon list 上也发布同样的信息。目的是给大家一个更公平的竞争环境,提高房地产领域的透明性。总体来说这是个好事。不过对希望通过线下房源找deal 的投资者可能会有些影响。因着这件事,Cathy 就想闲聊两句找deal.

不少买房者都觉得只有在线下房源中才能找到deal. 其实真不是这样。Cathy以前曾经专门写过一片关于线下房源的分析。线下房源能拿到deal 主要是发生在2017年 和 2018 年初那种房价天天创新高的年代。因为市场上房子太少了,每个线上的房子都有差不多两位数的人和你抢,你的这些竞争者把房子的价格抬的超出了卖家的期望值,所以对于线下房源,只要你beat 了卖家的期望值,你就拿到了,这个价格应该比在市场上的价格好一些。但是在一般的市场上,尤其是下行的市场下,卖家曾经见过自己的邻居在高点卖了多少多少,他的期望值一般比市场价高,这种时候线下拿到deal的可能行不大。尤其是在市场转点,由于地产数据的滞后性,有些买家在线下买的房子价格甚至还高于市场价。(这种情况一般在进合同的时候还不清楚,因为他不知道市场当时成交的价格,等到一个月以后就发现他买的线下交易的价格比同期线上交易的价格要高)。
当然,任何事情都不是绝对的。多了解些线下房源肯定不是坏事,至少多了些选择。但是一定要了解市场,尤其是当前市场的情况,再做决定。另外,不要轻视了线上房源中的deal. 不要以为线上的房子大家都可以看见,所以不可能有 deal了。(Cathy 过去两年买的不错的deal 都是在线上找的)我简单聊聊线上怎么找deal。

  1. 空间上, 有些区域是房市的leading indicator, 那些区域的涨跌变化会进一步蔓延到其他区域。如果你可以掌握好这些indicator, 就可能掌握短期内房市的动态,找到deal.
  2. 时间上,卖房的人和我们一样, 你要能够掌握好卖方的心理变化也能找到deal. 有时候你offer下早了,卖方的心理预期还没有下来,你的offer 只是帮他做心理建设了,最后给别人做了嫁衣裳。你offer下晚了,人家又已经成交了。控制好timing 是关键。
  3. 卖方代理。这个学问真是很大,我曾经写过一片专门闲聊listing agent的文章,有兴趣的可以在我的blog 上找找。 
  4. 卖方本身的故事。这个和2 相关。对对方了解的越多,你可能拿到deal 的可能性就越大。当然,这个是最后negotiation的时候用到的。有些房子你看起来标价挺高的,但不代表不是个好deal,只要你能谈到一个好价格,那也是个deal.

不过,deal 都是相对的。一个房子100万是deal吗?不一定,需要和当前相似的其他房子的市场价比,才能确定。另外,对于不同的人,deal的要求也是不一样的。对于investor, margin 可能要比一般的homebuyer 要求高一些。对于刚开始买投资房的投资者,deal的 要求可能就比有经验的投资者的deal 要求低一些。 同时,不管在什么样的市场下,deal 都不等人的,会走的挺快的。所以要能买到deal,首先是需要了解市场,设定符合自己要求的正常的期望值;这样你才可以快速判断是不是deal,然后果断下手。
最后,希望大家都能理性分析市场和自己的需求,买到理想的房子。

如果需要了解更多湾区市场可以关注Cathy的公众号, 欢迎转发。

或者联系Cathy 408-826-2548 (WeChatId: cathyliu20) cathyliu.realtor@gmail.com

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