Saturday, August 3, 2019

地产投资的一点体会 (2)

      上一篇我主要谈了我对地产投资情有独钟的原因和风险控制的一些体会。下面主要谈谈面向大众的比较常见的几种地产投资方式。

1. Buy and Hold (囤房子)
      这是很多人做地产投资的方式。就是买了房子,先拿着出租,过些年再卖。这里边赚钱的方式主要两种:现金流(cash flow)和 地产增值 (appreciation). 穷爸爸,富爸爸” 一书中有提到过,每年都买一套房子,有一定正的现金流,这样不断 build up自己的 passive income. 但是在湾区这种高房价地区,能做到正现金流的房子很少了,湾区不少buy and hold的人还是看地产增值的。这种情况下,有些人觉得有些 负现金流也没什么。我的建议尽量通过多付首付,把房子的现金流搞成平的,或者只有小的亏损。这样的话,在房市不好的时候,你的心理压力小一些比较容易挺得过去。

      也有人会说,既然湾区房子贵,很难有现金流,那我去外地买房吧。20万,甚至10万就能买个房子了,也有一定现金流,不是很好吗。这里边有一个重要的地方就是,异地投资一定要有个比较好的本地的PM (Property Manager)。因为一个好的PM决定了你是赚钱还是亏钱。就像有时候一个东西坏了,可能换个零件就行了,但是PM就是让你换整个appliance 这还不是最坑爹的PM,还听说有的PM 故意张冠李戴,报些没有的维修费用,让您买单。所以,我觉得异地投资可以做,但是前提一定要找到一个可靠的本地PM。这是你投资能否赚钱的关键。 如果可能的话,最好是买房的人和PM是一个人,这样他在帮你买的时候跟你许诺的租金不会太离谱,因为以后他要帮你以这个价格租出去。

2. Flip (翻修房子)
      这种方法大多数湾区的朋友都听说过。就是买个破房子,短期内重新装修一下(包括扩建)再上市卖。前些年做flip人少的时候,deal 比较容易拿,房价涨的也快,所以有不少就是买了,稍微做做内部装修,就可以赚钱。但是后来越来越难做,因为做的人多,很难拿到好的deal, 想要赚钱一般需要进行加建。这样工期就长,可能的风险就大了。因为地产市场回调,最近我们在市场上看到不少不怎么赚钱,甚至赔钱卖的flip的房子。为什么赔钱也要卖?这种情况很有可能是借了hard money loan, 需要尽快套现。所以做flip一定要小心,一定要做好最坏情况的打算,不能假定房市一直都在涨。如果做好了,卖不出去,转作出租,可不可以接受?如果有负现金流,可以支撑多久?如果这些问题想清楚了,就可以比较安心地做。同时做flip前,对于房子的condition 一定要有一个比较好的评估,在装修过程中要严格控制成本。这都是赚钱的关键。一个有经验的flip investor一般有自己固定的合作团队,和采购渠道,管理经验也多,所以成本可以控制的比较低。对于刚入门的人,是很难和他们竞争的。作为新手,要有这样的expectation,前面开始做的1-2两个flip 很有可能赚不到什么钱,主要是攒经验。也可以加入有经验的人的团队,跟着做一下,学习学习,再自己单干。
      在湾区,我也见到不少众筹性质的flip 几个人一起集资做。这个我们在后面的地产投资众筹里一起讲。

3. 商业地产
      商业地产听着挺高大上的,一般投资者觉得高不可及。其实,fourplex 及以上的multifamily 就算是商业地产了。所以不少小地主可能已经是商业地产持有者了。当然这只是入门。商业地产分门别类很多,买卖跟一般的residential 差别挺大的。地产经纪需要的专业知识和人脉也是完全不同的。即使在商业地产之内,Multifamily, Retail, Office Buildings and Land, 都分的很细。每个category 都有专门擅长的agent。如果需要买卖,要找这方面比较有经验和人脉的专业的agent 因为商业地产需要的资金比较多,所以一般的投资者独立投入一个商业地产的可能比较难。这就出现了很多各种形式的地产众筹。


      这里我就谈谈众筹。我见到的众筹的规模有大有小。小的就是4-5个人的一个小团队。大的有接近百人的。参与也有不同方式,有的是作为partner(合伙人) 参与的;有的就是做个passive investor (被动投资人) 

      先说partner, 这种形式中,你的参与度和控制度都大很多。一般几个人都互相认识,有比较好的信任大家一起凑钱做地产投资,可以buy-and-hold, 也可以flip. 这种团队大家相互信任,有可能每个人都有分工,都是partner, 总体来说投资效率更高,踩坑的概率小一些。当然也有本来是几个关系不错的朋友,最后因为一起投资没做好,闹翻的。对于这用形式,我觉得应该做好下面几点:1. 最好找投资理念比较一致,家庭资产收入差不多的人一起。这样,在最后产生分歧的可能性小一些。比如,真是遇到downturn,房子不能出手,要hold 一阵子,可能是要贴钱进去的,有些人可以坚持,有些人可能就不愿意坚持而想要低价脱手。2. 在合作之前,要把各种情况的解决方案都写清楚,亲兄弟明算帐,这样可以避免以后的纠纷。 

      另外一种是做passive investor。这种情况,你就是把钱交出去投资,然后等着分钱。这样你不需要做什么特别的工作,对于比较忙的专业人士,挺适合。但是这种投资,一旦钱投出去,可控性比较差。一定要在前期做好自己的功课,不然教训会是很大的。我就碰到过投资人,参与别人在外州的投资项目,投了几十万,开始两年都拿到了很好的回报,完全是像最开始promise的一样。但是到了第三年,先是说没有分红了,后来又说房子(大型公寓)因为不符合当地政府的一些要求,需要大修,然后房子就被贱价卖了。当时组织的管理方出具的证明是他们这个项目亏了很多钱,所以投资人的本金都没拿回来多少。虽然现在他们这些投资人还在一起起诉当时的融资和管理方,但是打官司是费钱费力的事,而且要拖很久。这种投资方式,我觉得一定要自己擦亮眼睛,在钱投出去之前做好研究:1. 了解融资人,了解项目管理人。他们可靠吗?有比较好的tracking record 吗?有没有可靠的推荐人。 2. 了解项目。组织方讲的一定是这个项目很有前景,提供的数字也都很好看。但是作为投资人,要自己独立思考,你觉得他们讲的有道理吗?算得数对不对。有疑问一定要及时问清楚。3. 组织方是不是也在项目里投钱了?投了多少?如果项目真是像他们描述的那么好,他应该自己也想参与的。 4. 控制自己的风险。不要把自己的钱都压在一个项目上。如果是第一次和组织方合作,更要小心,可以稍微投一些,做个了解学习的过程。

      另外,这两种投资方式,作为投资人你拿到的税表可能是不一样的。在投资前也要问清楚,因为这个可能导致的回报率很不一样。

      好了,暂时写到这里。地产投资可以不同的投资方式,希望你可以找到一种适合自己的方式。有什么问题,欢迎咨询,一起讨论。

如果需要了解更多湾区市场可以关注Cathy的公众号, 欢迎转发。

或者联系Cathy 408-826-2548(WeChat Id: cathyliu20) 。cathyliu.realtor@gmail.com

Zillow 5-star 客户评价

https://www.zillow.com/profile/cathyliu-realtor

地产投资的一点体会 (1)

      最近不知道是因为股票市场不错,还是房价有松动。我收到不少关于地产投资的咨询要求。我觉得还是整理写下来,分享一下。

      首先声明一下,这里只是一些我对投资,尤其是地产投资的一些简单的心得和学到的教训,比较粗浅和零散,已经有投资经验的同学应该这些都已经知道了。我这里就是抛砖引玉,欢迎一起讨论。

关于做什么投资好

      大家主要讨论的是地产投资和股票投资。我觉得最好是比较平衡一些。地产和股票都有一些。当然不同的人的喜好不一样,擅长的东西也不一样。股票交易过程比较简单,地产交易琐碎一些,房子管理麻烦一些。但我个人是更喜欢地产投资,主要是以下几个原因:
  1. 地产是个可以摸的着的东西,感觉再亏,还有套房子,至少还可以自己住或者出租,完全亏掉的可能性比较小。股票短期变化更剧烈,个股有可能清零。
  2. 地产投资有杠杆,我有20万就可以买100万的房子,涨的钱都是我自己的,银行不会分走。(但是问题也是两方面的,如果亏了钱,也都是我自己的。所以有时候杠杆也不一定是好事。自己要把握。)股票也可以有margin账户,但是因为短期变化更剧烈,在借贷34倍资金的情况下,被broker margin call的的可能性会高很多,这也是为什么绝大部分股票投资者并不使用margin
  3. 地产投资有些税务优惠,比如自住房两年以上有50万的优惠。投资房在出租的时候,可以用depreciation 延缓交税。卖掉的时候,可以用1031延税。在硅谷大家的收入都不低,相应的税务bucket 也比较高,所以在评估不同的投资的options的时候一定要考虑税后的收入是多少。

      不过这只是我个人的想法,因为我做不好股票投资,而且搞的自己非常紧张。我也认识一些股票投资达人,他们投资股票做的非常好。对于地产投资就不是很喜欢。每个人还是要找到自己适合的投资方式。同时也两边都适当做一些,尽量平衡些。

      除了房市和股市,也有别的投资,比如保险,债券,CD等。对于保险,现在比较多投资性质的保险保障与投资兼顾。保障是指如果个人出了意外,保险公司的赔付是对其家人生活的保障。保险的投资是有些税务优惠,而且即使破产这部分钱还是受保护的。但我个人觉得最好是保障和投资分开。保障一定要有,但是是不是把保险作为一种投资方式,应该是根据自己的家庭情况而定。而且如果要做的话,保险的产品五花八门,也一定要做好自己的功课,不要被骗。而债券和CD这些我觉得有些过于保守,因此投资回报率低一些。在年轻的时候,还是可以take 一定的risk,所以这方面我做的不多不太了解。

      在湾区这个科技重镇,当然还有一种投资方式。那就是投资start up. 但是这是一种风险更大,需要更多资金和研究的投资方式。风险大,回报也大,要是不小心投中了一个,那就赚到了!我个人觉得这种投资方式适合钱比较多,到处撒一点的人。


既然提到了risk, 下面谈我对于控制风险的两点体会

  1. Prepare for the worst case (为最差情况做好准备)
任何投资都是有风险的。一般来说,风险越大,期望的回报就越大。做好风险评估是特别重要的。在做一个投资之前,最好能够估计一下风险有多大,最差的情况是什么。为最差情况做好准备,这种准备包括经济上的,也包括思想上的。比如做flip, 你的风险可能是,房子装修好了,市场变了,房子不能以你想要的价格卖掉。对有的人来讲,最差情况是变成出租房,以后房市好了再卖。那这种最差情况,你要清楚,你是不是每个月要赔钱出租,要赔多少。这样赔钱出租,你到底可以撑多久。所以做地产投资就是要算算术,算的越清楚,你投资的信心越大,选的越准。

   2. Know yourself (了解自己)
每个人对风险的承受能力是不一样的,每个人在投资的stage也是不一样的。不要盲目照搬别人的投资模式。比如flip就比buy and hold需要的资金,资源和精力要多,takerisk也大。如果刚刚涉足地产投资,还是应该慎重。要了解自己对风险的承受能力,根据自己的情况,设定适合自己的投资目标寻找适合自己的投资项目。投资赚钱是为了让自己生活的更快乐,如果因为做了投资,自己每天提心吊胆睡不好觉,还不如不做.

预告一下,下一篇我们具体讲讲房地产投资的各种形式,和可能碰到的坑。

如果需要了解更多湾区市场可以关注Cathy的公众号, 欢迎转发。

或者联系Cathy 408-826-2548(WeChat Id: cathyliu20) 。cathyliu.realtor@gmail.com

Cathy's Zillow profile:

https://www.zillow.com/profile/cathyliu-realtor

Thursday, May 16, 2019

HOA Estoppel Inspection

       Cathy 经常跟客人讲,买卖有HOA的房子一定要更加小心。因为上百页的HOA文件中常常暗藏玄机。比如房屋出租,房屋使用,停车的各种限制和规则。就是那些开会记录也不可小看,因为可能正在讨论着对你的房子和今后生活有影响的事情。因为篇幅有限,我们今天就专门谈谈HOA的 Estoppel Inspeciton. (我还真不知道这个的恰当的中文翻译,反正就是HOA在屋主卖房前要求做的一个检查。)


      很多人都知道,有HOA的房子,HOA会对房子的外观,包括屋顶、门窗、外墙颜色,甚至使用的窗帘颜色等做具体规定,一般来说,屋主不能随意更改这些外观部分。那么房屋的内部结构和装修呢,是否就可以按照自己的喜好随意改装?答案也是不可以。在很多的HOA 条款里,对室内的改动也会有要求的,很多事必须得到Architectural Committe 的同意。只是有时候屋主觉得,在自己屋子里边,自己做些改动,HOA 也许不知道。但是这样做可能会给将来卖房子带来麻烦。

      现在有不少HOA要求屋主卖房时做Estoppel Inspection,检查房是否符合HOA要求,是否有违章改建或加建,是否影响房屋安全结构,甚至地板或地毯是否符合HOA要求等。这个会在HOA package里边写明。如果检查不通过,HOA会要求Escrow扣留卖家部分钱款,直到所有不合规部分全部改正。
        
      那如果Estoppel Inspection没有通过,房子还可以卖吗?答案是可以,但是会对交易有所影响。第一,Inspection结果必须告知买家,如果没有通过,可能会影响买家的购房决定。第二,即使买家不介意,决定购买,交易是可以close的。但是卖家仍然需要在escrow里留置部分钱款。钱款的多少不同HOA有不同规定。如果不合规的部分不能改正,那么这部分钱款可能就被HOA扣留当作罚款

      因此,买家在买有HOA的房子,一定要注意遵守HOA规定。如果想改结构,或者做内部的修改,要提前向HOA申请。如果无视HOA规定,很可能导致卖房时出现罚款或者拖延close。


      另外一个题外话,鼓励大家积极参加HOA board 选举和开会,这样才可以真正参与到HOA的管理中,get your voice heard. 如果HOA 想要加什么奇葩的要求,你至少可以表示反对,做些努力。

如果需要了解更多湾区市场可以关注Cathy的公众号, 欢迎转发。

或者联系Cathy 408-826-2548

(WeChat Id: cathyliu20) 。  cathyliu.realtor@gmail.com

Cathy's Zillow profile:

https://www.zillow.com/profile/cathyliu-realtor

Thursday, May 2, 2019

南湾社区巡礼--Palo Alto

        Palo Alto 有个好听的名字叫“漂亮丫头“。她是我们熟知的硅谷重镇,因其高昂的房价、知名学区、斯坦福大学、硅谷大佬、VC、创业公司等标签,也被人戏称为宇宙中心。所以这里一直是大家买房首选地之一。但是Palo Alto又分为很多个不同的区域,每个区域的差别其实还是挺大的。今天Cathy就带大家简单了解一下这个神秘的“漂亮丫头“。



        历史上,在出现硅谷之前,Palo Alto就是一个典型的美国西海岸郊区城镇。1769年,西班牙士兵和探险家Don Gaspar de Portola第一次踏入这片土地,在一颗名为EL Palo Alto的大树旁边扎营。随后这棵树的名字成为了这个城市的名字,这颗名为高大的树的红木也成为Palo Alto市和斯坦福大学的标志。

        和硅谷很多其他城市一样,Palo Alto最初也是以农场和庄园为主的小城镇。直到19世纪末,斯坦福大学的创立和大学城的扩建,直接推动了Palo Alto的建市,并在其后的数十年间,乃至现在,一直为这个城市的发展提供滋养。

        1938年,两位斯坦福校友在爱迪逊大街367号的一间简陋车库开始创业,这家名为惠普的的公司后来成为了硅谷的发端。20075月,这座车库作为惠普的诞生地以及硅谷工业的发祥地,被列为美国历史遗迹,成为硅谷的象征。

        如今,Palo Alto已经成为硅谷的文化中心,并被认为是全球尖端技术开发的领导者。它是许多高科技公司的公司总部,如惠普,VMware,特斯拉汽车和Skype。还是其他几家知名公司的孵化器,如Apple Inc.GoogleFacebookSun MicrosystemsPinterestPayPal。许多国际律师事务所也在这个城市设立了办事处,吸引了众多初创企业和技术型公司。

       Palo Alto人口不多,根据2010年全美人口普查,该市拥有居民64,403人,但居民平均受教育程度全美最高。公立学校系统(13所小学,3所中学和2所高中)标准化考试成绩非常高。两所高中,Gunn HighPalo Alto High,因其AP课程丰富多样而备受推崇。


       Palo Alto市有13社区。每个社区各有自己的特点。(关于社区的划分,不同的资料也略有不同,Cathy参考了网上的资料,加上自己理解,本文就按这13小区来谈吧。)


  • Downtown
      Palo Alto最早的社区之一。最早因为斯坦福大学建设而兴起,至今仍然保留着当初住宅、商业、零售并重的格局。这里商业设施发达,生活方便。餐饮、咖啡馆、公园、商店、剧院等非常丰富。但相对交通较为拥挤,停车也比较困难。由于离斯坦福大学很近,备受年轻人和年轻家庭追捧。这一区公寓很多,独立屋面积也相对较小。

      公校评分很高:Addison Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Professorville
      从1891年开始,由于离斯坦福大学很近,许多斯坦福的年轻教授在这一带定居,这一区也因此得名。居住在此的不少人后来都成为硅谷文化的奠基人,有些房子也成为历史遗迹。也因为如此,对这里的房子进行翻新或重建需要额外经过评审。而且,由于车库不足,街道较窄,停车也不太方便。但这一带仍然是Palo Alto最受欢迎的社区之一。教育资源十分突出。

      附近私校: Castilleja School; AltSchool;
      公校: Addison Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Community Center
      公园、网球场、儿童图书馆、动物园、艺术剧院、游泳池……这个社区因其丰富多彩的活动和设施,成为一个名副其实的社区中心。这里社交文化发达,对家庭十分友好,因此住房需求非常强劲。

      附近私校: B St. Elizabeth Seton School.
    公校: Addison, Duveneck and Walter Hays elementary schools, Greene Middle School, Palo Alto High School

  • Cresent Park
      这里是Palo Alto最负盛名的社区。虽然离市中心繁华的大学大道只有几个街区,但这个社区完全是另一个环境。这里有豪华住宅,传统建筑结构,较大的地段和宽阔的树冠街道,提供了幽静的社区环境。同时由于紧邻101高速,又结合了便利的交通优势,因此吸引了众多行业大佬的青睐,包括Facebook创始人扎克伯格。这个地区位于San Francisquito Creek沿岸,属于指定的洪水区,房主必须购买洪水保险。此外,这里的房子不能建造地下室,所有改造都必须在洪水位以上。

      附近私校: St. Elizabeth Seton School.
      公校: Duveneck Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Green Gables
      Green Gables由几个分区组成,包括Duveneck / St. FrancisEmbarcadero OaksGarlandLeland ManorTriple El。这些分区各有特色。Duveneck / St. Francis拥有与Crescent Park非常接近的豪华住宅。其中Duveneck小学以学术卓越而闻名。Embarcadero OaksGarlandLeland Manor都有宽阔的树冠街道和保存完好的房屋。Triple El有许多Joseph Eichler设计的房屋,非常美丽。

      附近私校: Hwa Shin Bilingual Chinese School; Stratford SchoolInternational School of the Peninsula St. Elizabeth Seton
      公校: Walter Hays, Duveneck Elementary School Jordan Middle School, Greene Middle School Palo Alto High School

  • Old Palo Alto
      这里的“old”也许指的是“old money”,因为这里住着许多世界上最富有的人。这里也是 Sergey Brin和史蒂夫·乔布斯(Steve Jobs)的家。这个社区树木繁茂,草坪郁郁葱葱,有许多豪宅,房子平均占地9,000平方英尺,比Palo Alto其他地方大得多。

      公校: Addison and Walter Hays elementary schools; Greene Middle School; Palo Alto High School

  • College Terrace
      靠近斯坦福大学,许多居民都与斯坦福关系密切。不少终身教授住在这里,也有许多房产属于斯坦福所有。这一带有许多著名公司和律师事务所,租房需求十分旺盛,是许多投资客的理想选择。但是在这里买房的时候一定注意房屋的产权,如果是斯坦福所有的,你可能只有几十年的居住权。

      公校: Escondido Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Ventura
      这一带居住环境比较多样,既有独栋别墅,也有不少公寓。属于Palo Alto的价个相对亲民的地方。同时,它靠近El Camino RealOregon Expressway,通勤也很方便。

     公校: Barron Park Elementary School, Terman Middle School, Gunn or Palo Alto high schools

  • Midtown
      顾名思义,这个社区位于Palo Alto中部,是二战后才发展起来的,社区相对更为整齐。这里有很多公园,也有自己的购物区,生活方便,住宅风格多样。近年来是不少科技新贵进入Palo Alto 的首选地,所以出现了不少翻新房屋。

     附近私校: Keys School; HeadsUp! Emerson School; The Girls' Middle School 
   公校: El Carmelo, Fairmeadow, Hoover, Ohlone and Palo Verde elementary schools; Jane Lathrop Stanford Middle School; Gunn and Palo Alto high schools

  • South Palo Alto
      最初是二战后Palo Alto住宅扩建的一部分,现在由几个分区组成,包括:Palo VerdeAdobe Meadow / Meadow ParkCharleston Gardens,The Greenhouse,GreendellGreenmeadowWalnut GroveFairmeadowCharleston MeadowMonroe Park,以及曾经是Midtown的东部一些地方。
      这个大的社区有宽阔的街道和众多的公园。但最有名的是Joseph Eichler风格的住宅。除了真正的Eichlers,也有不少模仿其建筑风格的Eichleresque住宅。由于Eichler房屋风格的限制,这些住宅翻新成本略高,同时,不少区域不能建筑二层。在购买房屋的时候,需要注意这些限制。

     附近私校:Palo Alto Prep School; Gideon Hausner Jewish Day School, The Girls' Middle School
     公校:Fairmeadow El Carmelo Juana Briones Palo Verde Elementary Terman Middle School Jane Lathrop Stanford Middle School Gunn High School 

  • Barron Park
      这里曾经是一大片果园,现在还能看到各种果树。大部分房子也是上世纪20年代的经典风格。整个社区宁静低调,同时邻里关系非常紧密。优质的学校吸引了许多年轻家庭入住。

    公校: Barron Park and Juana Briones elementary schools, Terman Middle School, Gunn High School

  • Green Acres
     Green Acres由三个区域组成: Green Acres 1Green Acres 2Palo Alto Orchards。她紧邻North Los Altos。 这个区因其靠近三所顶级公立学校而闻名:Juana Briones小学,Terman中学和Gunn High高中。

         附近私校: Bowman International School 
     公校: Juana Briones Elementary School, Terman Middle School, Gunn High School 

  • Palo Alto Hills
      位于280高速北面,同时被大片自然保护区环绕,这一区的自然环境和景观毋庸置疑。位置相对偏僻,交通不是特别方便,所以工薪大众在这里买房的比较少。当然,这里也大多都是豪宅庄园,大占地大房子是这个社区的特点。

     公校: Nixon Elementary School, Terman Middle School, Gunn High School

如果需要了解更多湾区市场可以关注Cathy的公众号, 欢迎转发。

或者联系Cathy 408-826-2548

(WeChat Id: cathyliu20) 。  cathyliu.realtor@gmail.com

Cathy's Zillow profile:

https://www.zillow.com/profile/cathyliu-realtor