上一篇我主要谈了我对地产投资情有独钟的原因和风险控制的一些体会。下面主要谈谈面向大众的比较常见的几种地产投资方式。
1. Buy and Hold (囤房子)
这是很多人做地产投资的方式。就是买了房子，先拿着出租，过些年再卖。这里边赚钱的方式主要两种：现金流（cash flow）和 地产增值 (appreciation). 在“穷爸爸，富爸爸” 一书中有提到过，每年都买一套房子，有一定正的现金流，这样不断 build up自己的 passive income. 但是在湾区这种高房价地区，能做到正现金流的房子很少了，湾区不少buy and hold的人还是看地产增值的。这种情况下，有些人觉得有些 负现金流也没什么。我的建议尽量通过多付首付，把房子的现金流搞成平的，或者只有小的亏损。这样的话，在房市不好的时候,你的心理压力小一些, 比较容易挺得过去。
也有人会说，既然湾区房子贵，很难有现金流，那我去外地买房吧。20万，甚至10万就能买个房子了，也有一定现金流，不是很好吗。这里边有一个重要的地方就是，异地投资一定要有个比较好的本地的PM （Property Manager）。因为一个好的PM决定了你是赚钱还是亏钱。就像有时候一个东西坏了，可能换个零件就行了，但是PM就是让你换整个appliance。 这还不是最坑爹的PM，还听说有的PM 故意张冠李戴，报些没有的维修费用，让您买单。所以，我觉得异地投资可以做，但是前提一定要找到一个可靠的本地PM。这是你投资能否赚钱的关键。 如果可能的话，最好是买房的人和PM是一个人，这样他在帮你买的时候跟你许诺的租金不会太离谱，因为以后他要帮你以这个价格租出去。
2. Flip （翻修房子）
这种方法大多数湾区的朋友都听说过。就是买个破房子，短期内重新装修一下（包括扩建）再上市卖。前些年做flip人少的时候，deal 比较容易拿，房价涨的也快，所以有不少就是买了，稍微做做内部装修，就可以赚钱。但是后来越来越难做，因为做的人多，很难拿到好的deal, 想要赚钱一般需要进行加建。这样工期就长，可能的风险就大了。因为地产市场回调，最近我们在市场上看到不少不怎么赚钱，甚至赔钱卖的flip的房子。为什么赔钱也要卖？这种情况很有可能是借了hard money loan, 需要尽快套现。所以做flip一定要小心，一定要做好最坏情况的打算，不能假定房市一直都在涨。如果做好了，卖不出去，转作出租，可不可以接受？如果有负现金流，可以支撑多久？如果这些问题想清楚了，就可以比较安心地做。同时做flip前，对于房子的condition 一定要有一个比较好的评估，在装修过程中要严格控制成本。这都是赚钱的关键。一个有经验的flip investor一般有自己固定的合作团队，和采购渠道，管理经验也多，所以成本可以控制的比较低。对于刚入门的人，是很难和他们竞争的。作为新手，要有这样的expectation，前面开始做的1-2两个flip 很有可能赚不到什么钱，主要是攒经验。也可以加入有经验的人的团队，跟着做一下，学习学习，再自己单干。
在湾区，我也见到不少众筹性质的flip , 几个人一起集资做。这个我们在后面的地产投资众筹里一起讲。
3. 商业地产
商业地产听着挺高大上的，一般投资者觉得高不可及。其实，fourplex 及以上的multifamily 就算是商业地产了。所以不少小地主可能已经是商业地产持有者了。当然这只是入门。商业地产分门别类很多，买卖跟一般的residential 差别挺大的。地产经纪需要的专业知识和人脉也是完全不同的。即使在商业地产之内，Multifamily, Retail, Office Buildings and Land, 都分的很细。每个category 都有专门擅长的agent。如果需要买卖，要找这方面比较有经验和人脉的专业的agent。 因为商业地产需要的资金比较多，所以一般的投资者独立投入一个商业地产的可能比较难。这就出现了很多各种形式的地产众筹。
这里我就谈谈众筹。我见到的众筹的规模有大有小。小的就是4-5个人的一个小团队。大的有接近百人的。参与也有不同方式，有的是作为partner（合伙人） 参与的；有的就是做个passive investor (被动投资人)。
先说partner, 这种形式中，你的参与度和控制度都大很多。一般几个人都互相认识，有比较好的信任, 大家一起凑钱做地产投资，可以buy-and-hold, 也可以flip. 这种团队大家相互信任，有可能每个人都有分工，都是partner, 总体来说投资效率更高，踩坑的概率小一些。当然也有本来是几个关系不错的朋友，最后因为一起投资没做好，闹翻的。对于这用形式，我觉得应该做好下面几点：1. 最好找投资理念比较一致，家庭资产收入差不多的人一起。这样，在最后产生分歧的可能性小一些。比如，真是遇到downturn，房子不能出手，要hold 一阵子，可能是要贴钱进去的，有些人可以坚持，有些人可能就不愿意坚持而想要低价脱手。2. 在合作之前，要把各种情况的解决方案都写清楚，亲兄弟明算帐，这样可以避免以后的纠纷。
另外一种是做passive investor。这种情况，你就是把钱交出去投资，然后等着分钱。这样你不需要做什么特别的工作，对于比较忙的专业人士，挺适合。但是这种投资，一旦钱投出去，可控性比较差。一定要在前期做好自己的功课，不然教训会是很大的。我就碰到过投资人，参与别人在外州的投资项目，投了几十万，开始两年都拿到了很好的回报，完全是像最开始promise的一样。但是到了第三年，先是说没有分红了，后来又说房子（大型公寓）因为不符合当地政府的一些要求，需要大修，然后房子就被贱价卖了。当时组织的管理方出具的证明是他们这个项目亏了很多钱，所以投资人的本金都没拿回来多少。虽然现在他们这些投资人还在一起起诉当时的融资和管理方，但是打官司是费钱费力的事，而且要拖很久。这种投资方式，我觉得一定要自己擦亮眼睛，在钱投出去之前做好研究：1. 了解融资人，了解项目管理人。他们可靠吗？有比较好的tracking record 吗？有没有可靠的推荐人。 2. 了解项目。组织方讲的一定是这个项目很有前景，提供的数字也都很好看。但是作为投资人，要自己独立思考，你觉得他们讲的有道理吗？算得数对不对。有疑问一定要及时问清楚。3. 组织方是不是也在项目里投钱了？投了多少？如果项目真是像他们描述的那么好，他应该自己也想参与的。 4. 控制自己的风险。不要把自己的钱都压在一个项目上。如果是第一次和组织方合作，更要小心，可以稍微投一些，做个了解学习的过程。
另外，这两种投资方式，作为投资人你拿到的税表可能是不一样的。在投资前也要问清楚，因为这个可能导致的回报率很不一样。
好了，暂时写到这里。地产投资可以不同的投资方式，希望你可以找到一种适合自己的方式。有什么问题，欢迎咨询，一起讨论。
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