Saturday, August 19, 2017

由湾区的“天价”房想到的

最近大家被湾区出现的“最贵”屋刷屏了。这个只有1400多尺的,四居室的Fremont 的独立屋,竟然标价$1099 Million ,可能是Listing Agent多敲了几个零。但是这个引发的讨论是Redfin的估值究竟准不准。从下图可以看出,对于这个“天价”房,Redfin也估出了一个天价,是不是有点不靠谱?



其实这些网站的估值背后必然有他的算法,或者简单滴说有个计算公式(formula)。 对于每个不同的房子,把相应的参数输入就可以得到一个估值。而从这个天价房也不难看出,房子的listing price 是这里边的一个重要参数。Cathy曾经把Sunnyvale附近的房子的Redfin Estimate和listing price做了一下比较,大约是Estimate比listing price高个10%-20%(这个值在不同地区,不同时间是不一样的)。

当然这个计算肯定不是完全依赖于listing price的,还会加入附近相似房屋的售价,房屋在网站上的点击量(当然,这里边应该加入了对不同IP地址的鉴别,所以自己在一台电脑上狂点也不怎么会提高一个房子的估值 :-),和其他一些相关的变量来加以调整。

这样的估值准确吗?Cathy认为不是很准确的。在解释理由之前,先看一个新闻。Zillow的CEO Spencer Rascoff卖他自己的房子的时候,其最后的售价比Zillow Estimate低了40%。 (图片来自inman news)可能从那以后,Zestimate 大幅下调了他的估值,现在同一个房子的估值,Zestimate都比Redfin Estimate低不少。




Cathy认为这些估值对一个了解一个区域的房价情况,或者一段时间的房价走势可能有些参考作用,但是对于一个具体房屋还是不准确。因为像Redfin那样把listing price的权重放的那么大,可是每个listing agent的风格是不一样的,有的就是喜欢写钓鱼价,有的就标比较实在的价格。如果用同样的算法,算得就不准了。而且房屋的条件,floor plan,学区,甚至有没有路冲,都对一个房子的估值有着直接的影响。而这些因素很多还是要人来看,具体情况具体分析的。所以在实战中,Cathy还是老老实实滴做传统的CMA(Comparative Market Analysis)。 

另外,房子的估价和最后售价还不是一个概念,在seller market下,僧多粥少,hot area的房子常常都是bid war。所以一个具体的房子还要看最后的interest level才能大概估计实际的售价。这又是一个技术讨论话题了,以后再说。

现在人工智能越来越火,Cathy也相信,如果能够把更多的影响房屋价格的因素都放入算法中,这些网站的估值也会越做越准的。Zillow今年也宣布了“Zillow Prize”。如果谁能够提高Zestimate Algorithm,他们有100万美金的奖励。有兴趣take this challenge吗?  

如果需要了解更多湾区市场,可以联系Cathy,

微信 (cathyliu20), 电话: 408-826-2548

Email:  cathyliu.realtor@gmail.com

http://cathyliurealtor.com


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