Thursday, May 16, 2019

HOA Estoppel Inspection

       Cathy 经常跟客人讲,买卖有HOA的房子一定要更加小心。因为上百页的HOA文件中常常暗藏玄机。比如房屋出租,房屋使用,停车的各种限制和规则。就是那些开会记录也不可小看,因为可能正在讨论着对你的房子和今后生活有影响的事情。因为篇幅有限,我们今天就专门谈谈HOA的 Estoppel Inspeciton. (我还真不知道这个的恰当的中文翻译,反正就是HOA在屋主卖房前要求做的一个检查。)


      很多人都知道,有HOA的房子,HOA会对房子的外观,包括屋顶、门窗、外墙颜色,甚至使用的窗帘颜色等做具体规定,一般来说,屋主不能随意更改这些外观部分。那么房屋的内部结构和装修呢,是否就可以按照自己的喜好随意改装?答案也是不可以。在很多的HOA 条款里,对室内的改动也会有要求的,很多事必须得到Architectural Committe 的同意。只是有时候屋主觉得,在自己屋子里边,自己做些改动,HOA 也许不知道。但是这样做可能会给将来卖房子带来麻烦。

      现在有不少HOA要求屋主卖房时做Estoppel Inspection,检查房是否符合HOA要求,是否有违章改建或加建,是否影响房屋安全结构,甚至地板或地毯是否符合HOA要求等。这个会在HOA package里边写明。如果检查不通过,HOA会要求Escrow扣留卖家部分钱款,直到所有不合规部分全部改正。
        
      那如果Estoppel Inspection没有通过,房子还可以卖吗?答案是可以,但是会对交易有所影响。第一,Inspection结果必须告知买家,如果没有通过,可能会影响买家的购房决定。第二,即使买家不介意,决定购买,交易是可以close的。但是卖家仍然需要在escrow里留置部分钱款。钱款的多少不同HOA有不同规定。如果不合规的部分不能改正,那么这部分钱款可能就被HOA扣留当作罚款

      因此,买家在买有HOA的房子,一定要注意遵守HOA规定。如果想改结构,或者做内部的修改,要提前向HOA申请。如果无视HOA规定,很可能导致卖房时出现罚款或者拖延close。


      另外一个题外话,鼓励大家积极参加HOA board 选举和开会,这样才可以真正参与到HOA的管理中,get your voice heard. 如果HOA 想要加什么奇葩的要求,你至少可以表示反对,做些努力。

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Thursday, May 2, 2019

南湾社区巡礼--Palo Alto

        Palo Alto 有个好听的名字叫“漂亮丫头“。她是我们熟知的硅谷重镇,因其高昂的房价、知名学区、斯坦福大学、硅谷大佬、VC、创业公司等标签,也被人戏称为宇宙中心。所以这里一直是大家买房首选地之一。但是Palo Alto又分为很多个不同的区域,每个区域的差别其实还是挺大的。今天Cathy就带大家简单了解一下这个神秘的“漂亮丫头“。



        历史上,在出现硅谷之前,Palo Alto就是一个典型的美国西海岸郊区城镇。1769年,西班牙士兵和探险家Don Gaspar de Portola第一次踏入这片土地,在一颗名为EL Palo Alto的大树旁边扎营。随后这棵树的名字成为了这个城市的名字,这颗名为高大的树的红木也成为Palo Alto市和斯坦福大学的标志。

        和硅谷很多其他城市一样,Palo Alto最初也是以农场和庄园为主的小城镇。直到19世纪末,斯坦福大学的创立和大学城的扩建,直接推动了Palo Alto的建市,并在其后的数十年间,乃至现在,一直为这个城市的发展提供滋养。

        1938年,两位斯坦福校友在爱迪逊大街367号的一间简陋车库开始创业,这家名为惠普的的公司后来成为了硅谷的发端。20075月,这座车库作为惠普的诞生地以及硅谷工业的发祥地,被列为美国历史遗迹,成为硅谷的象征。

        如今,Palo Alto已经成为硅谷的文化中心,并被认为是全球尖端技术开发的领导者。它是许多高科技公司的公司总部,如惠普,VMware,特斯拉汽车和Skype。还是其他几家知名公司的孵化器,如Apple Inc.GoogleFacebookSun MicrosystemsPinterestPayPal。许多国际律师事务所也在这个城市设立了办事处,吸引了众多初创企业和技术型公司。

       Palo Alto人口不多,根据2010年全美人口普查,该市拥有居民64,403人,但居民平均受教育程度全美最高。公立学校系统(13所小学,3所中学和2所高中)标准化考试成绩非常高。两所高中,Gunn HighPalo Alto High,因其AP课程丰富多样而备受推崇。


       Palo Alto市有13社区。每个社区各有自己的特点。(关于社区的划分,不同的资料也略有不同,Cathy参考了网上的资料,加上自己理解,本文就按这13小区来谈吧。)


  • Downtown
      Palo Alto最早的社区之一。最早因为斯坦福大学建设而兴起,至今仍然保留着当初住宅、商业、零售并重的格局。这里商业设施发达,生活方便。餐饮、咖啡馆、公园、商店、剧院等非常丰富。但相对交通较为拥挤,停车也比较困难。由于离斯坦福大学很近,备受年轻人和年轻家庭追捧。这一区公寓很多,独立屋面积也相对较小。

      公校评分很高:Addison Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Professorville
      从1891年开始,由于离斯坦福大学很近,许多斯坦福的年轻教授在这一带定居,这一区也因此得名。居住在此的不少人后来都成为硅谷文化的奠基人,有些房子也成为历史遗迹。也因为如此,对这里的房子进行翻新或重建需要额外经过评审。而且,由于车库不足,街道较窄,停车也不太方便。但这一带仍然是Palo Alto最受欢迎的社区之一。教育资源十分突出。

      附近私校: Castilleja School; AltSchool;
      公校: Addison Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Community Center
      公园、网球场、儿童图书馆、动物园、艺术剧院、游泳池……这个社区因其丰富多彩的活动和设施,成为一个名副其实的社区中心。这里社交文化发达,对家庭十分友好,因此住房需求非常强劲。

      附近私校: B St. Elizabeth Seton School.
    公校: Addison, Duveneck and Walter Hays elementary schools, Greene Middle School, Palo Alto High School

  • Cresent Park
      这里是Palo Alto最负盛名的社区。虽然离市中心繁华的大学大道只有几个街区,但这个社区完全是另一个环境。这里有豪华住宅,传统建筑结构,较大的地段和宽阔的树冠街道,提供了幽静的社区环境。同时由于紧邻101高速,又结合了便利的交通优势,因此吸引了众多行业大佬的青睐,包括Facebook创始人扎克伯格。这个地区位于San Francisquito Creek沿岸,属于指定的洪水区,房主必须购买洪水保险。此外,这里的房子不能建造地下室,所有改造都必须在洪水位以上。

      附近私校: St. Elizabeth Seton School.
      公校: Duveneck Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Green Gables
      Green Gables由几个分区组成,包括Duveneck / St. FrancisEmbarcadero OaksGarlandLeland ManorTriple El。这些分区各有特色。Duveneck / St. Francis拥有与Crescent Park非常接近的豪华住宅。其中Duveneck小学以学术卓越而闻名。Embarcadero OaksGarlandLeland Manor都有宽阔的树冠街道和保存完好的房屋。Triple El有许多Joseph Eichler设计的房屋,非常美丽。

      附近私校: Hwa Shin Bilingual Chinese School; Stratford SchoolInternational School of the Peninsula St. Elizabeth Seton
      公校: Walter Hays, Duveneck Elementary School Jordan Middle School, Greene Middle School Palo Alto High School

  • Old Palo Alto
      这里的“old”也许指的是“old money”,因为这里住着许多世界上最富有的人。这里也是 Sergey Brin和史蒂夫·乔布斯(Steve Jobs)的家。这个社区树木繁茂,草坪郁郁葱葱,有许多豪宅,房子平均占地9,000平方英尺,比Palo Alto其他地方大得多。

      公校: Addison and Walter Hays elementary schools; Greene Middle School; Palo Alto High School

  • College Terrace
      靠近斯坦福大学,许多居民都与斯坦福关系密切。不少终身教授住在这里,也有许多房产属于斯坦福所有。这一带有许多著名公司和律师事务所,租房需求十分旺盛,是许多投资客的理想选择。但是在这里买房的时候一定注意房屋的产权,如果是斯坦福所有的,你可能只有几十年的居住权。

      公校: Escondido Elementary School, Jordan Middle School, Palo Alto High School

  • Ventura
      这一带居住环境比较多样,既有独栋别墅,也有不少公寓。属于Palo Alto的价个相对亲民的地方。同时,它靠近El Camino RealOregon Expressway,通勤也很方便。

     公校: Barron Park Elementary School, Terman Middle School, Gunn or Palo Alto high schools

  • Midtown
      顾名思义,这个社区位于Palo Alto中部,是二战后才发展起来的,社区相对更为整齐。这里有很多公园,也有自己的购物区,生活方便,住宅风格多样。近年来是不少科技新贵进入Palo Alto 的首选地,所以出现了不少翻新房屋。

     附近私校: Keys School; HeadsUp! Emerson School; The Girls' Middle School 
   公校: El Carmelo, Fairmeadow, Hoover, Ohlone and Palo Verde elementary schools; Jane Lathrop Stanford Middle School; Gunn and Palo Alto high schools

  • South Palo Alto
      最初是二战后Palo Alto住宅扩建的一部分,现在由几个分区组成,包括:Palo VerdeAdobe Meadow / Meadow ParkCharleston Gardens,The Greenhouse,GreendellGreenmeadowWalnut GroveFairmeadowCharleston MeadowMonroe Park,以及曾经是Midtown的东部一些地方。
      这个大的社区有宽阔的街道和众多的公园。但最有名的是Joseph Eichler风格的住宅。除了真正的Eichlers,也有不少模仿其建筑风格的Eichleresque住宅。由于Eichler房屋风格的限制,这些住宅翻新成本略高,同时,不少区域不能建筑二层。在购买房屋的时候,需要注意这些限制。

     附近私校:Palo Alto Prep School; Gideon Hausner Jewish Day School, The Girls' Middle School
     公校:Fairmeadow El Carmelo Juana Briones Palo Verde Elementary Terman Middle School Jane Lathrop Stanford Middle School Gunn High School 

  • Barron Park
      这里曾经是一大片果园,现在还能看到各种果树。大部分房子也是上世纪20年代的经典风格。整个社区宁静低调,同时邻里关系非常紧密。优质的学校吸引了许多年轻家庭入住。

    公校: Barron Park and Juana Briones elementary schools, Terman Middle School, Gunn High School

  • Green Acres
     Green Acres由三个区域组成: Green Acres 1Green Acres 2Palo Alto Orchards。她紧邻North Los Altos。 这个区因其靠近三所顶级公立学校而闻名:Juana Briones小学,Terman中学和Gunn High高中。

         附近私校: Bowman International School 
     公校: Juana Briones Elementary School, Terman Middle School, Gunn High School 

  • Palo Alto Hills
      位于280高速北面,同时被大片自然保护区环绕,这一区的自然环境和景观毋庸置疑。位置相对偏僻,交通不是特别方便,所以工薪大众在这里买房的比较少。当然,这里也大多都是豪宅庄园,大占地大房子是这个社区的特点。

     公校: Nixon Elementary School, Terman Middle School, Gunn High School

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