最近Cathy经常被问到的问题就是，现在房市怎么了？是不是要crash了？其实我也没有水晶球，下一步房市怎么走，我也不知道。但是，我还是可以分享一些数据给大家看看，也分享一些个人的看法，抛砖引玉吧。
在一个自由交换市场下，商品的价格就是由供求关系确定的。房屋就是一种商品，所以我们也从供求关系来看吧。
首先看看过去四年房子的库存(Inventory)
和 成交量（Pending）。 这是代表着房屋市场的供（Supply）与求（Demand）。
从下图可以看到，2017年是非常不正常的一年，房子的库存非常低。拿9月下旬为例，2017 年独立屋（Single Family House）的active listing 库存只有746个。这基本上是其他年景的一半，但是相应的成交量（pending）却到了1012个。这是明显的供不应求，每周基本都是pending 数量大于 active
listing数量所以去年房市的Inventory一直在下降。Cathy记得年底的时候，好像只有256个active listings. 这样供不应求的局面也造成了，去年房价非理性的攀升。
再看2018年，其实库存还算正常。尤其夏天的数据，和2016及2015的数据差别不大。但是，成交量（pending）明显要小于其他几年。 同时，另一方面，尽管成交量（pending）一直比较明显地小于库存（active）,但是库存的增加速度还是没有特别快速的增长，说明seller一方也在惜售，新房上市的数量应该比2015，2016年低。房市下一步怎么发展，其实就是看seller （供） 和 buyer（求）怎么拉锯。如果seller进一步惜售，减少供给，可能房市还会回暖。但是如果seller守不住，恐慌抛售，那房市就会下行。同样，如果入场的buyer增多，需求提高，房市也可能回暖。但是如果buyers更多的观望，房市就可能下行。其实往年的房市就是在这样的动态平衡中。如下图所示的14，15 和16年。而2017年pending 和 listing的曲线基本没有平衡点（交点）。这就造成了2018年的曲线会比较有趣。我们拭目以待吧。
下面再看看各个具体的城市的数据
因为这是每个月的数据，所以有可能不能代表整体。但是我的一些观察是几个比较贵的城市，本来上市房屋数量也不多，所以供求关系的变化不是特别明显。然而，Sunnyvale
和 Santa Clara两个城市变化的比较大。而其中的原因不太一样，Sunnyvale的需求（pending）好像和17年持平,
只是供应（inventory）大大提高了。而Santa
Clara的供应其实较2017年降低了不少，只是相应的需求也降低了。中位成交价今年都比去年高了。
最后我们在更大的时间段内看看房市的库存（Inventor）状况。下图是过去14年的房市库存状况。可以看到2008年真是顶峰，花了4年才慢慢消化了那么多库存。现在的库存情况房子这么长的卷轴中，还算是少的。
如果再放大一下看看最近3年的库存情况，应该还算比较正常的库存量。但是下一步会怎么走，就看seller（供） 和
buyer （求）之间的关系怎样进一步变化了。
啰啰嗦嗦说了一堆，其实就是简单的供求关系。 我主要是提供一些数据，大家如果有什么看法，欢迎分享！（另外这里的讨论都是南湾，Santa
Clara county的数据。）
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