ARM贷款Index比较

买房贷款的时候，一般可以选择30年或15年fix rate，或者ARM（adjustable-rate mortgage）。ARM还是要还30年的贷款，但30年被分成两段：前n年，后30-n年。n年内是一个固定利率，n年后变成一个追踪某个利率index的浮动利率。n越小，开始的固定利率就越低，付的利息就越少。但n年后如果追踪的index涨了，付的利息就要增加。一般常见n有3-year ARM, 5-year ARM, 7-year ARM, 10-year ARM等等。

为什么很多人会选择ARM，尤其是7年和10年的ARM，因为美国一个房子的平均居住时间就是7年，7年后大家基本就换房了。如果知道自己会换房，何不选择ARM，少付一些利息呢？但如果是想一直hold住房子（自住或出租），那选择fix rate会更好，就不会受利率波动的影响了。

ARM追踪的index主要有三种LIBOR，COFI，MTA。 
LIBOR：London Interbank Offered Rate
COFI：Cost of Funds Index
MTA：Monthly Treasury Average Index 

你应该选择哪个呢？下图就是10年来三种index的变化，可以给大家做参考。

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利率上涨对房价的影响

昨天, 美联储把短期利率上调25个基点，也就是从0.5 to 0.75涨到了0.75 to 1，是2008年来的最高水平，今年预期还有两次加息。在这个消息带动下，黄金和股市大涨。那利率上涨对房价的影响的是什么呢？

简单的分析一下，会觉得利率上涨应该和房价负相关，因为利率上涨导致借贷成本提高，会降低房屋购买力，也就会导致房价下跌。但事实上真是这样吗？

我们来看一个2000年以来的S&P Case-Shiller Home Price Index和Mortgage Rate的关系。你会发现有负相关的时候，也有正相关的时候。

这是为什么呢？因为利率上涨往往表示美联储对经济对就业形势有信心，当经济的良好表现的影响大于利率上涨影响的时候，那房价还是会上扬。而且，这里面还有一个心理的因素，在利率上涨的初期，大家觉得未来利率还要涨，所以想买房的就会觉得要赶在利率再涨之前赶快买，无形中反而推高了房价。


大家请看看一下图中2003年到2004年那段时间，利率持平并开始上涨，房价却还在上涨，一直涨到了快2006年中，Home Price Index从不到150涨到了200，大于30%的增幅。这个Index考虑的是全美20个城市的房价，而湾区好地点的房价却是涨的多跌的少。比如我们来看看Mountain View，Sunnyvale和Palo Alto从2003到现在的房价，和全国的Home Price Index对比非常明显。

Mountain View

Sunnyvale

Palo Alto

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Loan To Value在贷款买房中的重要性

除非是现金买房，否则贷款是买房中一个不可绕过的环节。虽说loan agent/officier会帮您把贷款的细节搞定，作为buyers，自己具备一些基本的贷款知识也会有助于正确的评估自己安全的贷款能力，让自己在buyers market增强风险抵御能力，在seller market下能买到合适的房子。

比如说，在seller market下，buyer为了买到房子常常要疯狂加价，而最后房子的实际appraisal price可能会低于sale price，这可能会导致buyer还要再加cash才能满足贷款机构的要求（下面Cathy会详细解释）。而如果你的cash不够的话，那这个款就贷不下来，而房子就买不到了。所以，不是简单的加价就会更优竞争力，有经验的卖方代理一定会考虑万一appraisal price低于asking price时，buyer有没有足够的cash。毕竟交易成功才是最重要的。所以，最终seller很可能会在相近的offer中选择contigency最少的，financially最安全的，而不是出最高offer的那个。作为buyer，知道这一点，就会更有的放矢，而不是一味的标高。

下面我们就讲讲LTV （Loan To Value），这是贷款中常见到的一个名词，定义很简单，对于new purchase house，
LTV ＝ loan_amount/min(sale_price, appraisal_price)
也就是loan的amount除以sale price和appraisal price中较小的那个数值。

每种loan都有自己的LTV的要求，必须小于这个要求才可以被批准。比如说很多loan要求LTV必须要小于等于80%。那如果有一个房子asking price是900K，buyer想用1M拿到，而手中有200K现金，可是appraisal出来后的price就是900K，那这个LTV就是
(1,000,000 - 200,000)/900,000 = 89% > 80%
除非buyer手中还有80K的cash，增加down payment，这样把loan amount降到720K才能满足要求。如果buyer手中没有这80K，这loan就做不下来了。当然，buyer还可以选择做second mortgage。但作为seller，一般是不会选择接受这样一个buyer的offer的。

所以Cathy一向不赞成去抢撑到自己贷款极限的房子，一是降低了buyer的生活质量，二是在实战中并没有竞争力。

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市场快报：Sunnyvale的Townhouse点评

这周还带客人看了Sunnyvale比较affordable的townhouse，基本上都不是学区房。其中有两个的已经进入了contract，说明了Sunnyvale的火热。剩下两个可能下周初也会pending。

第一个房子的学校不是好学区（尤其是小学），但是房子很新（2016建的），非常小的楼盘，只有8个townhouse. 新房装修很好，采光也好，比较大，很有吸引力。但是新房的地点都不太好，这个也是一边临大路，一般临小学，还和其他的townhouse 楼挨得特别近，但在现在的market下这都不是问题了，这个房子现在已经进入contract了。

第二个房子小学很好（Cumberland Elem），也是在一个比较成熟的Neighborhood.  但是房子紧挨着高压线，距离很近，我们直接就pass了。如果你仔细看下面的照片，房顶的电线就是高压线。感觉这么近还是会有些辐射吧。

第三个房子location不错，小学不错（Louis E Stocklmeir Elem)，小区也是在居民区（residential area）里边比较成熟的小区。但这个房子是小区最外面的一个房子，进出小区的车子都会经过，可能会有一些street noise。 房子的主卧是对着外边的大街的，除此以外房子还算不错。也已经进入了contract。

最后一个算是学区房(Homestead High)，是一个end unit，所以光线很好。 另外，在Sunnyvale 和 Cupertino 交界的地方，离Apple的Campus 和280都不远，生活交通都挺方便。 但是有两个硬伤：只有一个full bath（还有一个half bath），还有就是没有自己的garage，只有公共趴车区。当然要价也不高，如果需要交通学区房，预算又比较有限的，不妨考虑一下这个。

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市场快报：Santa Clara新上市的房子点评

这周带客人看了Santa Clara的房子，顺便和大家分享一下Santa Clara最新上市的房子。

Santa Clara以前只有zip code 95051的一片因为是Cupertino的学区而比较抢。但是这两年，因为其交通优势越来越受人青睐，尤其是近两年其affordable的价位更使得这片成为大家必争之地。这周pending的一个Santa Clara的房子，因为学校不错，1200多尺的房子听说硬是从$1.25M加到了over $1.6M. 

因为客人第一次看Santa Clara的房子，所以我们选的房子在各种价位空间都有。主要是让客人对Santa Clara 有一个全面的了解。

下边这个是个townhouse，价格看起来很好，房子的大小，装修，floor plan都挺好的。但是就背对着Levis Stadium, 可以想象有比赛的时候多吵。更不好的是后院直接对着一个变电站，不知道有没有辐射，但是看起来让人有点堵心。所以不建议购买。

下边的这个房子学区不好，装修很好，后院大又漂亮，房子的位置不错，安静，距离shopping区和学校又不远，价格已经要到了$1.28M，但在现在这个market情况下，也许还会卖得更高。她对面的 3318 Machado Avenue, 倒是只要$1.08M, 因为没有任何装修和staging。有的时候预算（budget）有限的情况下，我会建议客人买那个没有装修的房子，自己装可以根据自己的预算控制花费。又因为没有装修，staging， 竞争的人有时也会少一些。

再下面看的这个房子听说过去曾经着过火，然后又重新盖的，所以比较大也看着比较新，location还算convenient，购物吃饭都方便，但是这是一个鸡头房，周围都是multiplex房子和小房子，而且隔一个房子就是汽车修理铺。Cathy一向不推荐买鸡头房，因为鸡头房的价格要比这个区的平均价格高出一截，但来看的buyers基本都是afford这个区的平均价格，而能出更高价格的buyers又在看更高一档的区了，房屋的升值空间比区域内的其他房子小一些。但就这个房子本身来说，居住面积挺大，里边的装修都不错。另外，因为离商业区近，旁边multiplex多，可能在区域划分（zoning）上有灵活性，也许可以买了做投资或做什么business.

下面的这个房子挺有吸引力，5 bedrooms，交通生活都很方便，离San Thomas Expressway和El Camino Real都不远（但也不是很近的那种），加盖的第二层（有permit），第二层有两个bed rooms，一个full bath room，有吃饭的地方，可以直接从车库access，非常适合出租。如果买下了这个房子，并把第二层出租的话，会抵掉不少的mortgage，很划算。不尽一点就是楼下有三个bedrooms，但只有一个full bath room。这个房子的要价也比较低，可能会抢上去。从出租投资回报的角度，Cathy推荐这样的房子，如果你可以接受家里有租客的话。

下面的这个房子要价很低，这个区的房子都比较小，只有一个车位的garage，所以大家的车都趴在街上，感觉neighborhood很挤。这个房子的condition差一些，非常original，只有一个bath room，lot有5千多，而且比较规整，所以还有一些expand的空间，有一个优点是距离Valley Fair Mall和Santa Row比较近，出租会容易一些。

最后的这一个房子是这次介绍的唯一一个学区房，小学中学高中都好，original condition，离Apple的new campus很近，未来有较大升值空间。问题是这个房子所在的Pruneridge Ave是一条大路，而且房子的两个卧室都临街，噪音会大些，尤其是未来Apple的new campus开始用的时候，这里的车会更多。还有就是这个房子有些eichler home（平板房）的style，有些人不喜欢。但是考虑到学区房和Apple飞船的效应，Cathy感觉这个房子会比较抢的。

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买房后应该做哪些定期的检查和维护？

Cathy 在买卖房子的过程中，见到过很多个房子地点，学校都不错。可是房检出来，房子的状况（condition）有问题,  结果只能折价卖掉，实在是很可惜 （当然这类房子也称为投资者的机会）。如果能够早点发现问题，早点处理，其实很多大的问题可以避免的。那买了房之后，怎么才能做好定期的检查和维护呢？

比如说，gutter没有每年定期清理的话，可能会导致water overrun，failed roofs，rotten eaves或者dry-rot replacement等等，可能要花几万的维修费。还有，虽然一般来说water heater能工作很多年，但如果缺乏维护而需要更换的话，至少要几千块。一些过老的电器设备会耗电很高，而且有安全隐患，可能导致火灾。

本杰明富兰克林说过：“An ounce of prevention is worth a pound of cure”。事实是，主动的检查和维护能有效的避免大问题的出现，就仿佛我们要做定期体检一样。那么买了房子后，有哪些方面需要做哪些定期的检查和维护呢？Cathy帮你列了一个清单，涵盖了主要可能会出问题的一些方面：

1. Termite：买房时已经做了termite的检查，如果有的话，趁着还没入住，是最好的彻底杀Termite的时机。一般做过一次treatment，会有3-5年的warranty。每年最好检查一次，有问题及时解决。
2. Gutter and downspout cleaning： 这个自己也可以做，而且在雨季和落叶季尤其要注意。
3. Exterior window/sill cleaning
4. Dryer exhaust vent cleaning
5. HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning) filter replacement： 每年最好换一次，很容易自己做。
6. Refrigerator coil cleaning
7. Range/hood filter clean/replacement
8. Water heater flush
9. Water heater pressure relief valve check
10. Water heater anode rod service： 这个没做好，会影响water heater  的寿命。
11. Toilet tank insepection
12. Driveway pressure-washing
13. Garage door lubrication： 自己买些润滑剂，喷喷就可以
14. Garage door "reverse" safety insepection：这个很重要，车库门下方两边的两个sensor之间有一条红光束，如果在garage door 下降的时候，这个光束被隔断，garage door就会reverse. 这个自己有留心看。
15. Smoke detector inspection/test/lithium battery change
16. Carbon monoxide insepection/test/lithium battery change
17. Sprinker head replacement
18. Dishwasher air cap cleaning: 如果洗碗的时候有水倒流，十有八九是air cap 阻塞了。

可以定期的找一个Handyman把这些项检查一下（除了Termite要找termite公司），自己愿意动手的话，在youtube上都能找到教你如何做的视频。

Cathy还要提醒home buyers，房屋交易的时候，seller都会帮buyer买一年的home warranty insurance，可以cover上面提到过了不少项的维护费，作为buyer，千万不要忘了用哦。

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美国2月购房信心指数升到新高

Fannie Mae刚刚发布了2017年2月份的购房信心指数（Home Purchase Sentiment Index，HPSI），以及其他相关数据。HPSI数值比1月增长5.6％，创下了88.3的新高。

HPSI指数是通过每个月对1000名消费者的问卷调查计算出来的。除了购房信心，还可以看到消费者对工作稳定（Net % Not Concerned)的信心增长，以及收入(Income Changes)的大幅增长。全美国人民也突然不差钱了？

对工作有信心，大家普遍认为美国未来的房价还要涨。

下图是问卷调查中关于现在是应该卖房，还是不该卖房的调查结果。蓝色虚线代表认为现在应该卖房的人，红色虚线代表认为现在不该卖房的人。黄色线是蓝色减去红色。所以，从2015年开始，大家就觉得应该是卖的时候了。

相似地，下图是对于现在是不是买房的好时机的调查。2012， 2013年走高。16年走低，今年开春又开始上扬，超过2016年初的比例。

总的来说，美国人民对工作和房屋的信心较去年有了大幅的增加。作为全美领头羊的硅谷中心区域在过去的两个月也是再现抢房的现象，尤其是价位相对affordable的房子。有兴趣的可以进一步看湾区5个主要城市2月份的销售统计。

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有swimming pool的房子

对于swimming pool，有些人很喜欢，有些人很不喜欢，在抢房子的seller market下，有时候buyer也没太多选择。那么swimming pool到底有哪些优缺点呢？

优点：房子有swimming pool，可以夏天在家里游泳，孩子们很喜欢，多惬意。可以开Pool Party，邀请朋友们来玩。同时，一般来说，有swimming pool会增加apprsial对房子的估值（大概会加2万到3万刀）。尤其是高端区，很高比例的houses都有swimming pool，没有的话会让这个房子没那么desirable。

缺点：维护的费用，以及安全的考虑。先说维护的费用，如果请别人帮助维护的话，大概一个月的人工费要$150到$200左右，如果自己学会了日常的维护的话，可以一个月$20左右就可以搞定，主要是买chemical的钱（后面会提到一些日常的维护工作）。还有就是夏天水蒸发的比较快（大概有半年），需要经常加水，水费会高一些。硅谷进入雨季后，到夏天之前（大概有半年），蒸发得很少，基本不用再加水了，雨水就基本可以满足。每天游泳池的水需要循环30分钟到一个小时，电费每月会再加上$50到$100不等。

再说安全的考虑，尤其是家里有小朋友的，尤其是对5岁以下的孩子，游泳池是一个很大的意外隐患，一定要在游泳池周围全部装上围栏（很多房子已经装好了，但也有相当的房子没有装）。安装的费用根据swimming pool大小和选择的材料不同，大概在几百到几千刀的范围。如果要填掉swimming pool的话，需要几万刀（根据size大小和施工难易程度不同），但一定要找有license的专业人士，因为搞不好会影响房子的地基。

如何自己日常地维护游泳池呢？其实做几次就发现一点都不难。主要就是做以下几项：
1）把游泳池漂浮在水面上的树叶，花瓣等杂物用网捞出来。

2）清理pool skimmer的filter，把filter里的树叶等杂物倒出来。

3）检查robot cleaner是否按时正常工作。如果不工作，可能有三个主要原因：a) robot cleaner的filter堵了，需要把cleaner的filter拿下来，冲掉堵塞的脏东西就可以了。b) cleaner的垃圾袋满了，要把垃圾倒掉，b）游泳池的水位太低了，需要加水。

4）检查游泳池里的化学指标是不是合格，如果不合格，加入对应的chemicals。自己买一套检测的试剂（$20不到），可以使用好几年。而最需要定期加的就是氯（Chlorine），不要去Leslie's Pool Supplies买，那个店所有的supplies都比较贵，一些local的店会便宜很多，一个月$20就差不多。

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房地产中的Trustee Sale

这两天我们一个微信群在讨论Living Trust的事。感觉大家对Living Trust还不太熟悉，所以我想谈谈房地产中的Trustee Sale, 可能对大家也会有帮助。
顾名思义，Trustee Sale就是委托人代理的交易。这里边有很多情况。有可能是屋主交不了房贷，银行收了房，找的代理人做的。有可能是屋主去世，找的代理人卖房子。也有可能就是因为屋主把房子title放到Living Trust 里，屋主自己是trustee而做的买卖。

因为现在银行屋太少了。我们暂时不谈那一种。今天主要谈谈后边两种的Trustee Sale.
这两种情况下，房子的title都是在Trust里，这种房子的seller一般是"xxx Family Trust", 作为seller在合同上签字的是Trustee 。
房子之所以要放到Trust里，一个原因是避免将来做probate。如果房屋的owner健在，只是因为房子title在trust里做的Trustee Sale 是很正常的sale，比如Cathy家的房子现在在Family Trust 里。如果我卖房子，跟其他人卖的没有什么区别，我照样要把各种disclosure都填好，照样有各种liability。只是合同上的seller是“xxx Family Trust” 而已。
我们今天重点讲一下另一种Trustee Sale，就是有人去世，继承者要分遗产的房屋sale，由Successsor Trustee 来卖房子。这种有时候比较麻烦一些，我见过有的卖到一半，Successsor Trustee不干了，要重新找 Successsor Trustee。也有卖到一半，又突然冒出来一个Successor Trustee，讲好的deal还有征求他的同意，一切文件都要重签。 还有一次，有多个Trustee，其中一个是non-profit organization, 他们做任何决定，都要开董事会。总之，没事是没事，有事了真头痛。在房价，利率都上扬的今天，我们还要耐心地等。

但是，有挑战的地方就有机遇。这类sale是Cathy总结的比较容易拿到deal的几种情况之一。为什么？首先，这笔钱对继承者真是天上掉馅饼一样，又不是自己辛苦挣的，他们很多时候不会和我们锱铢必较。第二，一般都有多个继承者，他们之间利益不一致，所以不能最大化他们的利益。很多在年底卖房的就是这样的。明明等到春天可以卖的高些。但是继承人中有个非要这个钱过年的，你说怎么办。第三，继承者可能在外地，对本地市场不熟悉，这时候做好listing agent的工作最重要。第四，签字的是Trustee不是beneficiary，有的organizational trustee专注的不是卖到最高价，而是别的，找准了他们需要的，即使价格不是最高，也有可能拿到deal。不过天下没有免费的午餐，这种sale中有可能有各种前面说过的变数，所以我们还是要有所准备的。

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市场快报：Palo Alto最新上市独立屋

今天继续带客人看房。这次去的是高大上的Palo Alto。
总体来说，PA的房子争抢程度不如Sunnyvale 和 Mountain View. (可以参考Cathy最近的文章Mountain View学区房和Townhouse，以及Sunnyvale Single Family House)。但是PA的价格真的是已经很高了。
一般中国客人比较中意的几个区：Barron Park, Midtown and South Palo Alto.
大多数在这三个区的房子都是去Gunn High，这是很多中国父母特别喜欢的一个高中。
今天看的几个房子都是这一片的。

上面这个房子是在Barron Park，但是小学是Juana Briones. Cathy是比较推荐这个区的。离高中比较近，而且小学还不错。这个房子虽然居住面积只有1293 sqft, 但是有4间房，floor plan还不错。不过没有staging，房子看起来有点丑。最大的weakness是只有一个bathroom. 但是房子的卖点是地，有8000+ sqft的lot，看看这个后院（如下图），真的是平平整整适合加建。大树长得位置都特别配合加建。而且这个房子算是在比较安静的neighborhood, 比起下面几个房子，真的安静不少。这些优点当然在价钱上也反映出来了，将近$2.6M. 而且只是listing。 这个listing agent 一贯是比较实在地列出他们想要的价钱，他卖的房子listing 和 sale价一般差别不大。当然，还是会有“二般”情况，就是有些疯狂的buyer非要抬高物价。

下面两个房子是South PA的，位置上离高中稍微远一些。这两个在同一条街上。这条街里Cal Train 铁轨比较近，所以在房子外边挺火车的声音还是比较清楚的。但是呆在屋里，加上双层玻璃应该没有太大的噪音。这条街上，新建的漂亮房子真不少。这也为下面两套房加分。邻居都是豪宅，我们的小黑屋也一定会跟着涨呀！
这个3247 Emerson Street的房子，只有大约1200尺。所以要价不高（这里是针对PA的行情而言不高）。 所以看房的人真是多，像过节。车库和房子不是直接相连的，有一个侧院。后边还有一个小院，收拾打理的挺整齐。但三间房间都不大，而且卧室是朝向前院的，privacy不好。但是因为listing价钱比较亲民，Cathy感觉这个房子会比较抢手。

下面这个3133 Emerson St. 房子的面积大一些，超过1500尺了。但是只有一个卫生间。这太不方便了。而且是一个corner lot，前院的lot太大。侧面又临着大路（相对的大路）Loma Verde Ave. 要价近$2.3M. 因为和3247一起上市，所以估计会分流不少客源，估计没有3247那么抢。

这条街上这周上市的房子还有一个，是一个新建的房子。因为超出客人的budget了，我们没去看。这里Cathy列出来，给有米的同学或者准备买了上面的房子推倒重建的同学做个参考。

最后看的一个是Old PA的房子，一提起Old PA我们想起的就是教主家的房子。这个房子只list了$2.1M.确实吸引人。不过，这是在Old PA最边远的房子，而且紧邻Oregon Expressway (Oregon Ave 是和Oregon Expressway并行的一个neighborhood的路)。噪音确实比较大。即便如此，这个房子价钱还是应该会加上去的，因为listing price确实不高。

再给想要推翻重建的同学一个参考，同样大小的地，同样靠近Oregon Expressway, 下面这个房子去年10月卖了近$3.5M. (初中，高中的学校也一样)

总体看，这一周PA出的房子多一些了。希望能够减缓一下抢房压力。也希望旁边的LA，MV 和SV都能有越来越多的房子上市。

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2017年2月最新房市报告

2017年伊始，湾区的房市又开始进入加价争抢的状态，Cathy通过具体的房屋实战描述了最近Mountain View学区房和Townhouse，以及Sunnyvale Single Family House火热的房市，下面我们看看最新出炉的5个南湾城市的2月份房市统计信息：包括Mountain View，Sunnyvale，Palo Alto，Los Altos和Cupertino。大家可以看一下湾区房市最新的总体走向。

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